Coordenadas
16.8132778°N · -99.8625278°WUTM Zona 14N
Villa Los
Navegantes
Arriba llegas.
En medio vives y celebras.
Abajo te desconectas.
1,346m²
Superficie real lote
1,903m²
Construcción total
3
Niveles descendentes
8
Suites
14
Arcos medio punto
29.5m
Desnivel · 76%
01 / Acto I
El corredor
Brisas Marqués
El lote se encuentra en un corredor de 2.5 km que conecta la Av. Escénica con Punta Sirena. La calle desciende 1.8 km desde el Km 4.6 de Escénica, pasa por el Hotel Encanto de Miguel Ángel Aragonés, llega al lote en el ápice de una curva de 57°, y termina 650m más al suroeste en la costa rocosa de Punta Sirena.
1. Av. Escénica Km 4.6 entrada · 2. Garita Brisas Marqués · 3. Hotel Encanto 282m NNE (benchmark Aragonés) · 4. VILLA LOS NAVEGANTES · 5. Casa Navegantes clausurada PROFEPA · 6. Punta Sirena + Kookaburra Ocean Club
No es un lote para imponerse al terreno; es un lote para anclarse arriba, descender en episodios y soltar la casa hacia el mar.— Concepto arquitectónico
02 / Acto I
Un trapecio en el interior de la curva
El lote ocupa 72 metros de frente curvo sobre Calle Los Navegantes, en el punto donde el trazo gira 57° cambiando de poniente a suroeste. La zona verde protegida está cruzando la calle al norte. Las vistas al Pacífico al sur están blindadas por ley: los lotes aguas abajo no pueden construir más de un metro sobre su propia calle.
Superficie (topo)
1,346.58 m²Escritura dice 1,258 m² — diff 88.6 m²
Desnivel
30 mElev. 135 m a 165 m · pendiente 73%
Elevación calle
+153 a +164 mDescenso E→W sobre frente curvo
Polígono real
24 vérticesBorde N curvo · perímetro 140.36 m
Levantamiento
Azimut Topografía14/abr/26 · DWG oficial · Notario 16
Topografía · perfiles DEM
Lectura: El terreno cae 66m en 150m de norte a sur — pendiente 44% promedio, hasta 76% en tramos locales. Pero el dato crítico es el perfil este-oeste: el lote está en el fondo de una vaguada natural. Sube 20m hacia el este y 5m hacia el oeste. El agua fluye por el predio — hay que diseñar canales de captación y drenes franceses.
Medidas por lado
| Norte | 41 m | Calle Los Navegantes |
| Sur | 36 m | Lotes 3 y 4 · Manzana G |
| Este | 31 m | Lote 25 · Manzana H |
| Oeste | 31 m | Lote 33 · Manzana H |
Plano de conjunto
02.5 / Acto I
Polígono real del lote
El levantamiento topográfico oficial de Azimut (14/abr/26) revela que el lote NO es un trapecio de 5 vértices, sino un polígono de 24 vértices con el borde norte siguiendo la curva de Calle Los Navegantes. La superficie real es 1,346.58 m² — 88.6 m² más que la escritura registra, lo que debe resolverse con el Notario 16 antes del proyecto ejecutivo.
Lados confirmados · escritura vs. topo
| lado | escritura | topo | Δ |
|---|---|---|---|
| este (V3→V4) | 31 m | 32.164 | +1.16 |
| sur (V4→V5) | 36 m | 34.778 | -1.22 |
| oeste (V5→V6) | 30 m | 29.605 | -0.40 |
| norte (V6→V25) | 72 m aprox. | ~43.81 (arco) | curva real |
Acciones pendientes · urgencia ALTA
- Notario 16 — corregir/anexar superficie de 1,258 → 1,346.58 m² (88.6 m² no escrituradas)
- Arquitecto local — rebalancear COS/CUS sobre 1,346 m² base
- Dendrológico — catalogar los 441 árboles identificados en DWG
- SEMARNAT MIA — documentar 597 rocas + 441 árboles
- Appraisal BBVA — reconciliar servidumbre p.2 vs p.5 con nuevos datos
Fuente primaria: Topográfico oficial de Azimut Topografía Electrónica Total — archivo DWG
LOTE_26_CALLE_NAVEGANTES.dwg (10.2 MB, AutoCAD 2013) + Plano A4 LOTE_26_CALLE_NAVEGANTES-Model.pdf, ambos fechados 14/abr/26. Coordenadas del sistema arbitrario y local (NOTA 1 del plano). Banco de nivel sobre poste C.F.E. Curvas de nivel cada 0.50 m (84 curvas extraídas). Vértices numerados 1–23 en Cuadro de Construcción con azimuts y distancias. Diferencia vs escritura: +88.6 m² (7% adicional a favor del propietario, no escriturados).
03 / Acto I
El emplazamiento.
Dónde va la villa.
Master plan con los cinco vértices reales del levantamiento topográfico, la calle curvando al norte, el polígono del edificio ubicado dentro del área edificable (respetando retiros de 6 m al frente y 3 m a los lados), las curvas de nivel y las dos fuerzas principales del sitio: la brisa SSW diurna y la trayectoria solar cenital de mayo/agosto.
Lectura: El lote tiene forma de trapecio irregular con el ápice mirando al norte-noroeste, hacia la calle. El edificio se apoya en la zona central del predio con su fachada principal (los arcos) orientada al sur, hacia la panorámica del Pacífico protegida por ley (Reg. Construcción BM Art. 8–9 obliga a que los vecinos del sur no puedan elevarse más de 1 m sobre su calle). La línea punteada ámbar marca los retiros obligatorios; todo el edificio cabe dentro.
Vértice Apex (norte)
41.34 , 100.67ápice · mayor visibilidad · portal de llegada
Vértice NE
58.55 , 96.57esquina oriente · amanecer
Vértice SE
57.60 , 64.42esquina SE · balcón amanecer sur
Vértice SW
22.92 , 61.77esquina SW · atardecer · master principal
Vértice NW
17.65 , 90.90esquina NW · acceso de servicio
Polígono
1,346.6 m²cerrado · 5 vértices · trapecio irregular
Plano catastral del fraccionamiento
Contexto del predio: El lote 26 (1,346.58 m² por levantamiento Azimut · 1,258 m² según escritura — pendiente resolver con Notario 16) sobre Calle Los Navegantes. Al norte la calle curva y más al norte la zona verde protegida del fraccionamiento. Al sur, los lotes aguas abajo — 4 (1,116 m²) y 5 (924 m²) al SE, 3 (1,084 m²) y 2 (1,419 m²) al SW — están sujetos al Reglamento de Construcción BM Art. 9 que protege nuestra vista al Pacífico (no pueden rebasar 1 m sobre su propia calle en el 60% de su frente). Las líneas con números como "41", "36", "31" son las medidas en metros de cada colindancia.
04 / Acto I
Granito, brisa marina,
lluvia tropical
El sitio sienta sobre el Batolito de Acapulco — roca firme. Clima Aw1 cálido subhúmedo con brisa SSW que entra por arcos sur y sale por la fachada norte. Lat 16.8°N permite ritual solar dos veces al año. Otis 2023 Cat 5 redefinió el baseline de diseño.
Geología
formacion
Complejo Xolapa · metamórfico ~1 Ga + intrusivos Eoceno 43-48 Ma
roca
Granito-Granodiorita del Batolito de Acapulco
suelo
Leptosol Éutrico Lítico (<25 cm profundidad · 80%+ roca/grava)
implicacion
Roca competente somera = ahorro en cimentación · posibles zapatas corridas de piedra
Clima · Estación La Sabana
Temperatura media
27.6°CAnual · Est. La Sabana
Mínima
22°CEnero · noches
Máxima
32.4°CMayo-junio · días
Precipitación
1,083–1,335 mmAnual · 85% Jun-Oct
Máx lluvia diaria
316.3 mmOctubre · diseño pluvial
Humedad relativa
75% / 83%Promedio / pico nocturno
Viento dominante
SSW · 12-18 km/hBrisa marina 10am-7pm · máx 24 km/h
Irradiación solar
6.07 kWh/m²/díaLatitud 16.8°N
Clasificación
Aw1Cálido subhúmedo
Simulador solar · scrubeas fecha y hora
9 de mayo · ritual solar
12:40 PM
Ventilación natural · sin AC
Seis estrategias combinadas: (1) brisa marina SSW entra por arcos sur y sale por fachada norte · (2) Hall del Árbol + óculo aspira aire caliente por efecto chimenea · (3) arcos aceleran flujo por efecto venturi +30% · (4) terral nocturno NE refresca 10pm-6am · (5) N3 enterrado contra cerro mantiene masa térmica 24°C · (6) arcos dan sombra verano (sol alto), dejan pasar sol invierno (bajo).
05 / Acto II
Tres niveles. Tres verbos.
La villa se organiza como una secuencia narrativa vertical. Cada nivel tiene un modo de estar distinto. No son tres pisos iguales apilados: son tres episodios del día y de la vida.
N1 · +153 M
LLEGAS
Entras por la cochera en el ápice de la curva. Atraviesas un pasillo. Ves el Pacífico a través de los ventanales piso-techo. El Hall del Árbol te recibe con la copa de la parota subiendo desde N2, y un óculo que deja caer luz cenital. Bajas por las escaleras rodeando el tronco.
N2 · +149 M
VIVES Y
CELEBRAS
Un solo espacio de 725 m² que integra cocina, comedor, sala, bar y cine. Los 7 arcos abren la fachada sur a una explanada de 465 m² de jardín tropical con pasto y caminos de piedra laja. La alberca infinity se recuesta en el borde sur como el último plano antes del océano.
N3 · +145 M
TE DES
CONECTAS
Bajo la losa de N2, enterrado parcialmente en el cerro. Masa térmica natural manteniendo 24°C sin aire acondicionado. Las cuatro suites de huéspedes abren al sur a través de otros 7 arcos y un espejo de agua de 30 metros que refleja el cielo del Pacífico.
Modern Spanish · la dirección arquitectónica
El proyecto no es ni minimalismo frío ni colonial recargado. Es Modern Spanish: la síntesis austera de la arquitectura mediterránea donde la estructura se vuelve ornamento. Sus tres mandamientos:
01
La estructura se expone
Vigas de parota cruda atraviesan los techos. La bóveda de cañón de N2 muestra su ladrillo aparente. El techo de dos aguas de N1 revela sus tirantes. Nada se esconde tras plafón, porque lo que carga es lo que decora. El ojo lee la obra.
02
El arco es acento, no lengua
Los arcos aparecen en puntos ceremoniales: portal de llegada, columnata de la sala al jardín, ventana principal hacia el Pacífico, transición al hall del árbol. Las demás aberturas son rectangulares con marco de acero negro — Crittall-style delgado. La mezcla es lo que lo hace moderno; el arco puro es colonial cliché.
03
Blanco gobierna · los materiales rayan
Plaster blanco cal es el 80% de los muros — el lienzo. La piedra cantera, el ladrillo aparente, la madera cruda, el mármol pulido, y el acero negro son los rayones que cruzan ese lienzo. No todo a la vez, no todo en la misma proporción: cada espacio tiene un material protagonista que se acompaña de blanco.
06 / Acto II
El lenguaje visual.
Modern Spanish operacional.
Once referencias fotográficas organizadas en cuatro actos narrativos que siguen el recorrido del proyecto — llegada, vida social, contemplación, conjunto aéreo. Cada referencia con metadata estructurada, hotspots de elementos clave, ubicación exacta en el plan, paleta de color extraída, y score de fidelidad. Esto no es un moodboard de Pinterest — es el contrato visual operacional del proyecto.
Plaster blanco. Viga parota. Marco negro.
Teja barro. Piedra braza. Mármol pulido.
Arco ceremonial. Rectángulo cotidiano.
Eso es todo. Nada más.
once referencias · cuatro actos · cero ornamento superfluo
I. LLEGADA
El umbral · la fachada · el acto de llegar
La secuencia de aproximación: lo primero que ve el huésped al bajar del coche. Tres referencias que capturan el drama del umbral — el alero volado que enmarca la puerta, la fachada blanca con su arco iluminado, y el techo de madera que señala el gesto de bienvenida.
REF 08
Umbral · alero de madera dramático
Alero volado + puerta parota + marcos negros
① alero 2.4m vuelo machihembrada
② pilar concreto cal blanca 40×40
③ puerta parota 1.1×2.6 chapa clavada
④ ventanal marco negro retícula
⑤ escalera piedra 3 peldaños + macetones
REF 09
Fachada · teja + toldos + arco iluminado
Español moderno · teja árabe + arco ceremonial + toldos
① teja árabe con aleros vigas expuestas
② toldos rectangulares lona negra sobre ventanas altas
③ arco medio punto entrada iluminado dorado
④ par farolas colgantes negras por lado
⑤ balaustrada hierro forjado negro balcón
REF 03
Porche · dos aguas · edison bulbs
Techo inclinado + vigas paralelas + pendientes variadas
① pendientes 20° + skylights lineales
② bulbos Edison cables negros alturas 2.2 a 2.7m
③ mesa parota maciza + bancas patas negras
④ arcos al jardín olivos macetones blancos
II. VIDA SOCIAL
El N2 · donde se vive y se celebra
El cuerpo social: sala, comedor, cocina, bar bajo una misma envolvente que combina bóveda de cañón + vigas parota + mármol pulido + marcos de acero negro. Aquí la villa deja de ser casa y se vuelve teatro.
REF 02
Sala social · bóveda de ladrillo
Bóveda de cañón + vigas cruzadas + ventanas arco
① bóveda cañón arranque 2.8m clave 4.5m
② vigas parota 15×25 @80cm aceite natural
③ ventana arco marco acero 3×3m retícula 10×8
④ mesa parota cruda 3.5×1.2m × 8cm espesor
REF 04
Cocina chef · skylight entre vigas
Vigas cuadrícula + skylight central + isla travertino
① skylight lineal 0.6m × 4m cumbrera
② vigas retícula 1.2m
③ isla travertino 3.5×1.2 × 10cm espesor
④ 3 pendants ratán @ 50cm sobre isla
⑤ ventana arco marco negro retícula 10×8
REF 07
Open plan · mármol pulido
Sala + comedor + cocina bajo bóveda + vigas
① bóveda continua 8m de longitud
② vigas parota cruzan bóveda cada 2.5m
③ mármol pulido con reflejo espejo
④ mesa parota maciza 4m + bancas
REF 06
Estancia con chimenea de piedra
Muro piedra cantera + chimenea integrada
① muro piedra cantera altura completa 3.0m
② hogar marco acero 1.2×0.6m bioetanol
③ viga parota horizontal 6m monolítica
④ sofá blanco modular + mesa redonda parota
III. CONTEMPLACIÓN
El N3 · silencio, piedra, arcos
El nivel bajo, casi monástico: suites de visita con muros de piedra braza aparente, arcos al espejo de agua, atmósfera mediterránea austera. Menos es siempre más en este nivel — la piedra hace todo el trabajo.
REF 01
Estancia de piedra · contemplación
Muro mampostería + arco piso-techo + daybed
① arco piso-techo marco acero retícula 6×9
② piedra irregular junta 2-3cm cal blanca
③ daybed parota 2.4×1.0m cojín lino beige
④ velas cilindro vidrio Ø12cm H24cm
REF 11
Suite contemplativa · piedra + cipreses
Muros piedra + aperturas gemelas + daybed parota
① vigas parota horizontales paralelas
② apertura izquierda marco negro retícula
③ apertura derecha puerta arco acceso alberca
④ cipreses Cupressus sempervirens exterior
⑤ mesa centro parota cruda irregular
REF 05
Enfilade · columnata contemplativa
Sucesión axial 5 arcos + vigas + farol
① arcos sucesivos sin puerta abierta al espejo
② vigas parota 12×18 @70cm paralelas
③ farol hierro forjado colgante cada 3 arcos
④ piso transición madera int → mármol ext
IV. CONJUNTO AÉREO
La silueta completa · el objeto desde el Pacífico
La síntesis: cómo se ve el proyecto completo desde el mar. Volumen blanco sobre teja, columnata, alberca infinity, jardín terraceado. Esto es lo que el huésped ve al regresar en bote desde Kookaburra.
ANTI-REFERENCIAS · V.
NO es esto.
NO minimalismo cubo blanco
Tadao Ando puro, Herzog & de Meuron, volúmenes geométricos estrictos sin memoria histórica. Frío, atemporal, anónimo.
NO colonial mexicano kitsch
Talaveras saturadas, esgrafiados barrocos, cantera rosa ornamentada, herrerías floridas, fuentes centrales. Postal turística.
NO tropical tiki / Tulum genérico
Palapas por todos lados, cuerdas náuticas, macramé, bohemian beach. Visto mil veces en Instagram.
NO Santorini griego blanco puro
Todo blanco sin contrapuntos, cúpulas azules, muros redondeados orgánicos. Otro país, otra cultura.
CHECKLIST DE OVERLAP · VI.
Los elementos que se repiten son los imprescindibles.
VIGAS7
MARCO NEGRO6
PAROTA5
ARCO3
PIEDRA BRAZA2
BÓVEDA2
MÁRMOL2
DOS AGUAS2
SKYLIGHT2
PIEDRA2
MASA TÉRMICA1
LADRILLO1
ARCOS1
TRAVERTINO1
ENFILADE1
CHIMENEA1
OPEN PLAN1
PORTAL1
ALERO1
MADERA1
FACHADA1
TEJA1
TOLDOS1
FAROLAS1
VILLA1
COLUMNATA1
ALBERCA1
JARDÍN1
LADERA1
CIPRESES1
07 / Acto II
1,903 m² organizados
en tres niveles
1,383 m² techados más 520 m² exteriores de explanadas, terrazas y espejos de agua. COS 48% y CUS 120% al máximo legal permitido por el PMDUA, aprovechando el bonus de 20% por esquina.
Techado
1383 m²
Exterior
520 m²
Total
1903 m²
COS · CUS
48% · 120%
Suites
8
Arcos
14
N1 · +153 m
LLEGAS — Suites superiores + Hall del Árbol
561 m² construcción
9 espacios
Master SW82 m²
Vista atardecer Pacífico · King · piso-techo · vestidor · tina
Master SE80 m²
Amanecer bahía · King · piso-techo · vestidor · tina
Jr. Suite W41 m²
Hijos/familia
Jr. Suite E41 m²
Hijos/familia
Hall del Árbol45 m²
Doble altura · parota · óculo Ø2m · lucernario cenital
Oficina José Luis16 m²
Esquina SW · vista atardecer · sin AC gracias a masa térmica
Sala TV20 m²
Pantalla 85" · NE sin deslumbramiento
Cochera24 m²
2 coches · semi-enterrada
Terraza Sur66 m²
Jacuzzi · firepit · 33m frente al Pacífico
N2 · +149 m
VIVES Y CELEBRAS — Plataforma social · 7 arcos · alberca infinity
725 m² construcción
9 espacios
Cocina chef65 m²
Isla 3×1.2m · inducción · escalera caracol a N3
Comedor interior56 m²
Mesa parota 16–18 personas
Sala49 m²
Chimenea arquitectónica · muro norte
Bar + Cava38 m²
Barra corrida 5m · 8–10 taburetes
Cine32 m²
Proyector · acústica
Columnata 7 arcos80 m²
Medio punto · piedra braza · 4.1m entre ejes
Explanada465 m²
Pasto · jardín tropical · caminos de laja iluminados
Alberca infinity63 m²
18×3.5m · borde sur · chukum negro
Poza del Árbol3 m²
Chukum negro Ø2m · espejo cenital bajo óculo N1
N3 · +145 m
TE DESCONECTAS — 4 suites huéspedes · spa · espejo de agua
617 m² construcción
8 espacios
Suite Huésped 165 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 265 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 365 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 465 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Spa (gym + sauna + steam)80 m²
Masa térmica ~24°C natural
Servicio85 m²
Staff · lavandería · bodegas · cuarto máquinas
Columnata 7 arcos80 m²
Corredor contemplativo sur
Espejo de agua75 m²
30×2.5m · chukum negro · signature photo
08 / Acto II
Plantas y axonometría
Tres volúmenes descendiendo en escalones, cada uno revelando la terraza del siguiente. Pasa el cursor sobre los cuartos para ver detalles de cada espacio. Click para fijar la selección.
N1 · nivel calle · +153 m
Planta al nivel de calle, entrada peatonal por el portal del norte. Franja de servicio (cochera, oficina, sala TV, escalera, baños de Master) y al sur los cuatro suites con ventanales piso-techo hacia el Pacífico. El Hall del Árbol al centro es un vacío doble altura que baja a N2 con la parota como centro del espacio. Terraza sur continua con jacuzzi al SW y firepit al SE. Línea A-A indica el corte longitudinal por el Hall.
N2 · nivel social · +149 m
El nivel de vivir y celebrar. Al norte una franja de 5 m con cocina chef, comedor para 18, sala con chimenea, bar con cava y escalera principal a N1. La columnata de 7 arcos separa el indoor de la explanada. Explanada 33 × 10 m con pasto, caminos de piedra, comedor exterior, deck parota, y la alberca infinity 18 × 3.5 m centrada en el borde sur con su caída al espejo de N3.
N3 · nivel servicio + visitas · +145 m
Nivel bajo, parcialmente enterrado en el cerro al norte. Franja de servicio (máquinas, staff, bodega, gym con sauna y steam, lavandería, almacén). Al centro, cuatro suites de visita de 53.6 m² cada una con ventanales piso-techo hacia el Pacífico. Al sur, corredor con 7 arcos gemelos a los de N2 y el espejo de agua chukum 30 × 2.5 m (15 cm de profundidad) como reflector del cielo.
09 / Acto II
Los cortes.
Cómo baja la casa.
Dos cortes principales dicen todo lo que un arquitecto necesita saber del proyecto: uno longitudinal que muestra el descenso norte-sur con el Hall del Árbol como corazón, y uno transversal que muestra las suites master en espejo con el óculo y la parota al centro. Cotas en metros sobre el nivel del mar.
Perfiles reales del terreno · extraídos del levantamiento
Antes de los cortes arquitectónicos del proyecto, estos son los 3 perfiles reales del terreno extraídos por ray-casting sobre las 84 curvas de nivel del levantamiento de Azimut. Muestran cómo el terreno desciende de la calle (norte, +155–161 m) hasta el borde sur del lote (+136–141 m): 20–21 m de caída consistente con pendiente media del 57%. El este del lote está unos 5 m más alto que el oeste. Estos perfiles confirman que el edificio puede escalonarse en 3 plataformas (N1/N2/N3) con ~7 m entre niveles sin excavaciones excesivas.
Interpretación arquitectónica: los 3 cortes validan que el diseño del edificio encaja con el terreno natural. El desnivel de 20 m en 37 m horizontales da exactamente el espacio para N1 (suites +153 m), N2 (social +149 m) y N3 (servicios +145 m) con plataformas limpias sobre zapatas corridas en la roca competente ya confirmada por las MIAs vecinas. El Corte C-C (este) muestra el punto más alto del lote, donde puede aprovecharse la cota para miradores.
Corte A-A · longitudinal Norte → Sur
Corte vertical por el eje del Hall del Árbol (eje central del edificio). Del norte al sur muestra: el cerro con granito Xolapa, los muros de piedra braza al norte contra el terreno, el N3 con staff/bodega/gym/suite visita con arcada al sur y espejo chukum, la losa intermedia, el N2 con sala/comedor indoor y arcos hacia explanada donde se coloca la alberca infinity que cae al espejo de abajo, la losa N2/N1, el N1 con oficina/pasillo/Master bajo la teja árabe, y la parota que sube desde su poza chukum en N2 atravesando el vacío y saliendo por el óculo del techo N1. El rayo dorado punteado indica la trayectoria solar cenital del 9 de mayo y 4 de agosto al mediodía.
Corte B-B · transversal Este → Oeste
Corte vertical perpendicular al anterior, atravesando el cuerpo social. En N3 se ven las cuatro suites de visita simétricas con sus baños al norte. En N2 las cinco áreas (cocina, comedor, sala, bar, escalera/WC) separadas por muros divisorios. En N1 el gran vacío del Hall del Árbol (6 × 7 m) al centro separa los dos Master en los extremos de los dos Junior suites adyacentes al Hall, con la parota al centro subiendo por el vacío y el óculo arriba.
Leyenda de materiales
Patrones de hatching arquitectónico usados en ambos cortes, convención estándar AIA/ANSI: concreto reforzado con diagonales más puntos (losas), concreto simple con diagonales (muros), piedra braza con mampostería irregular (muros de contención y pilares de arcos), parota con veta paralela (pisos interiores y deck), roca madre con manchones (granito Xolapa), teja árabe con onda curva (cubierta norte de N1), chukum negro con puntos dorados (alberca y espejo), y vidrio piso-techo con diagonal simple (ventanales al sur).
10 / Acto II
Las cuatro fachadas.
Lo que se ve.
La fachada sur es la carta de presentación — los 14 arcos, los ventanales piso-techo de los masters, el Hall del Árbol como gesto central. La fachada norte contrasta: muro sólido de cal blanca con el portal de parota como único gesto. Las fachadas este y oeste revelan el escalonamiento de la villa bajando con el terreno.
Fachada SUR · al Pacífico
La fachada principal. En N2 y N3: siete arcos cada uno, sumando los 14 arcos del proyecto. En N1: ventanales de piso-techo en los cuatro suites con mullions de Duranodik negro. El Hall del Árbol se lee como un gap vertical centrado, con la parota asomándose.
Fachada NORTE · a la calle
Máxima privacidad. Solo es visible el nivel N1 (los otros dos están por debajo de la calle). Cochera de dos coches al oeste, portal de parota centrado como único acceso peatonal, muro sólido de cal blanca el resto. Techo de teja árabe con inclinación mínima. Ventanas pequeñas solo en oficina, sala TV y baños.
Fachadas laterales · ESTE y OESTE
Fachada este · amanecer. El escalonamiento natural del edificio se hace evidente: N3 aparece al sur (donde el terreno es más bajo), N2 al centro, N1 arriba y con setback de 3 m del borde norte. Una ventana de suite N3, una de baño/cocina en N2, ventanales del Master SE en N1.
Fachada oeste · atardecer. Simétrica a la oriente pero con el master SW aquí (donde está el dormitorio principal del propietario). En N2, la cocina asoma con una ventana lateral. Este es también el lado del acceso de servicio.
11 / Acto II
El Hall del Árbol.
El corazón ritual.
Si algún espacio de la villa vale la pena dibujar con cariño, es este. Una parota real enraizada en N2. Un óculo cenital Ø2m perfectamente alineado con el tronco. Una poza de chukum al pie del árbol, espejo del cielo. El único espacio de doble altura de la casa. Lo demás puede iterar — esto no.
Planta N1 · 1:50
Lectura: La escalera ritual desciende en espiral rodeando la parota desde N1 hasta N2. El barandal de aluminio Duranodik negro perimetra el void. El óculo Ø2m está proyectado en el techo, exactamente centrado con el tronco. Desde N1 miras abajo: ves la copa del árbol, luego el tronco, luego la poza chukum, luego — más allá, a través de los arcos — el Pacífico.
Corte C–C · detalle 1:50
Lectura: El rayo cenital entra por el óculo los dos días del año en que el sol cruza exactamente sobre la latitud 16.8°N — 9 de mayo y 4 de agosto a las 12:40 pm. Atraviesa los 8 metros del void sin tocar muros ni losas. Toca la copa de la parota, desciende por el tronco, y aterriza en el agua de la poza. Los callouts marcan los detalles constructivos ampliados.
Detalles constructivos · 1:10
Detalle 1 · óculo: Aro de bronce fundido, vidrio laminado de impacto (categoría huracán 5), sello perimetral de silicón. Detalle 2 · poza: Cuenca de chukum aplicado en 2 capas, pulida. LED cálido IP68 en el fondo proyecta hacia arriba en las noches — la villa se convierte en un faro vertical visible desde la Escénica.
Malaparte dijo «casa como yo». El Hall del Árbol es la casa como el sitio: un trozo de sierra de Guerrero, un tronco de parota, un pedazo de cielo, y el hombre que llega a contemplarlo.— Manifiesto arquitectónico
12 / Acto II
La villa en tres dimensiones.
Proyección isométrica de los tres niveles con sus elementos principales. El óculo, la parota, los arcos, la alberca y el espejo de agua en relación espacial. Lo que las plantas y los cortes no pueden mostrar solos: cómo se apila la villa, cómo la parota atraviesa el edificio, cómo el rayo solar viaja desde el cielo hasta el agua.
Lectura espacial: Los tres niveles descienden con el terreno — N3 semi-enterrado contra el cerro al norte, N2 como plataforma social con la alberca en la explanada, N1 como corona superior al nivel de la calle. La parota enraiza en N2 y su copa atraviesa el óculo del techo de N1. El espejo de agua chukum se extiende al sur de N3, reflejando el cielo al amanecer y al atardecer. Todos los elementos están dibujados a escala.
Maqueta digital del propietario · Blender
Maqueta 3D hecha por el propietario en Blender 5.0. Aunque es a baja resolución (128 × 128 px — el thumbnail embebido en el archivo), comunica la intención espacial: tres volúmenes escalonados con cubierta de teja árabe, la explanada delantera como plataforma social, y la masa del edificio bajando con la ladera. Esta maqueta es referencia directa para el arquitecto — no es el diseño final, pero es la visión espacial del cliente.
Volumen total
~ 6,700 m³33 × 17 × 12 m aprox.
Área construida techada
1,383 m²N1 (561) + N2 indoor (260) + N3 (617)
Área exterior diseñada
520 m²explanada + terrazas + deck
Altura total
12.00 mtres niveles de 4 m incluyendo losas
Footprint mayor (N3)
33 × 17 m561 m² de huella
Setback N1 vs N3
3 m al norteN1 retirado del alineamiento de calle
13 / Acto III
Tres flujos invisibles entre sí.
La villa tiene tres circulaciones que nunca deben cruzarse: el huésped (amber), el staff (azul), y el servicio/entregas (verde oliva). En N2 el staff sale por un caracol directo en la cocina y nunca aparece en el comedor. En N3 el servicio entra lateral oeste y se queda en la franja norte. El huésped nunca ve al staff trabajar.
Principios de circulación: (1) Huésped entra por el portal de llegada, baja por la escalera principal ritual rodeando la parota, sale a la explanada por los 7 arcos. Nunca entra a la franja de servicio (norte). (2) Staff vive en N3 norte, sube por caracol Ø3 m a la cocina N2 (corner NW, escondido), atiende comedor y sala. Nunca usa la escalera principal. (3) Servicio/entregas entra por acceso lateral en N3, va directo a lavandería/almacén/cuarto de máquinas. Nunca sube a N2 ni N1.
Huésped · entrada
Portal N1nivel de calle · entrada única
Huésped · a N2
Escalera ritualespiral rodeando parota
Huésped · a N3
Escalera exteriorlateral oeste (Malaparte moment)
Staff · acceso
Lateral N3 oestecuarto de servicio · no visible
Staff · a cocina
Caracol Ø 3 mN3 NE → N2 cocina NW · directo
Servicio · entregas
Acceso N3 Wgas, abastos, basura · lateral
14 / Acto III
Ubicación geoespacial.
Siete vistas operacionales + herramientas.
Esta sección es la super-tool geoespacial del proyecto. Siete mapas interactivos cubriendo desde contexto regional hasta polígono de precisión, análisis solar, viento dominante, topografía, y referencias arqueadas. Al final, caja de herramientas con coordenadas exactas, link de descarga KML (para AutoCAD/Revit), URLs de Google Maps compartibles, y cálculo de distancias a referencias clave.
16.8132778° N
LATITUD
-99.8625278° W
LONGITUD
1,346 m²
SUPERFICIE (topo)
~135 m snm
ELEVACIÓN
30 m
DESNIVEL N→S (topo)
Zona HB
USO DE SUELO
Mapa interactivo · Google Maps en vivo
Polígono exacto del lote superpuesto al satélite. Haz pan, zoom, cambia de capa. Clic en marcadores para info de referencias. Tool de medición en vivo. Street View desde el ápice del lote.
LAT/LON CURSOR
—
DISTANCIA MEDIDA
Activar herramienta medir
ZOOM ACTUAL
19
CAPA ACTUAL
Satélite
Street View · calle Los Navegantes desde el lote
Cómo llegar · rutas desde puntos clave
VISTA 01
Contexto regional · Acapulco
El lote dentro de la bahía · corredor turístico Av. Escénica
Vista híbrida (satélite + calles) a zoom 13 mostrando el contexto de la Bahía de Acapulco. El lote está sobre el corredor turístico Av. Escénica Km 4.6 → Brisas Marqués, aproximadamente 10 km SE del Zócalo, en la península que separa Acapulco Diamante de Acapulco Tradicional.
VISTA 02
Fraccionamiento Brisas Marqués · vecindario
Referencias inmediatas: Encanto · Casa Navegantes · Punta Sirena · Kookaburra
Kookaburra Ocean Club
920 m · SW
Club de mar con membresía Platino (muelle privado)
16.807500, -99.871000
ruta ↗
VISTA 03
Polígono preciso · vértices + medidas + retiros
El lote con medidas reales de escritura + topografía + retiros normativos + huella edificable
Tabla de coordenadas · vértices del lote
| Vértice | Local X (m) | Local Y (m) | Latitud | Longitud | Elev. aprox. |
|---|---|---|---|---|---|
| NW | 17.65 | 90.90 | 16.8133900° |
-99.8627298° |
140 m snm |
| apex | 41.34 | 100.67 | 16.8134777° |
-99.8625075° |
143 m snm |
| NE | 58.55 | 96.57 | 16.8134409° |
-99.8623460° |
141 m snm |
| SE | 57.60 | 64.42 | 16.8131521° |
-99.8623549° |
125 m snm |
| SW | 22.92 | 61.77 | 16.8131283° |
-99.8626804° |
127 m snm |
VISTA 04
Análisis solar · trayectorias por fecha
Cuatro trayectorias críticas del sol sobre el lote para diseño bioclimático
Análisis solar para latitud 16.81° N. En verano boreal, entre el 9 de mayo y 4 de agosto, el sol pasa al norte del cénit — fechas en que el rayo cenital atraviesa el óculo del Hall del Árbol proyectando un halo perfecto sobre la poza de chukum. El diseño del proyecto explota esta geometría solar: arcos como sombreado pasivo automático, fachada sur sin deslumbramiento, franja norte con teja protegiendo contra sol alto de verano.
VISTA 05
Vientos y ventilación cruzada
Brisa marina dominante SSW · terral nocturno · rosa de vientos anual
VISTA 06
Topografía · curvas de nivel + drenaje
Desnivel 30m · vaguada E-W · flujos de agua pluvial
VISTA 07
Street View · recorrido de aproximación
Cómo llegas manejando por Calle Los Navegantes
Vista desde la calle en la orientación de llegada. La aproximación vehicular baja desde Av. Escénica (1.8 km al noreste) a través de la adoquinada Calle Los Navegantes con pendiente descendente. El lote está en la curva exterior del giro de 57° (290° → 233°), lo que le da máxima visibilidad desde ambos sentidos del tráfico.
HERRAMIENTAS
Caja de herramientas del arquitecto
Coordenadas exactas · descargas · enlaces compartibles · referencias de medición
Coordenadas precisas
- Centroide
16.8132778° N, -99.8625278° W- UTM Zona 14N
X ≈ 408,000 m E · Y ≈ 1,859,250 m N- Elevación
~135 m s.n.m. (DEM CEM INEGI)- Área
1,346.58 m² (levantamiento Azimut) · 1,258 m² (escritura) · Δ 88.6 m²
Descargas · GIS / CAD
Archivos geoespaciales para importar directo a AutoCAD, Revit, SketchUp, o QGIS.
⚠️ KML usa WGS84 lat/lon. Para coordenadas UTM Zona 14N usar transformación EPSG:4326 → EPSG:32614 en QGIS o reproject en AutoCAD Map 3D.
Enlaces Google Maps
URLs directos para compartir con contratistas, invitados, proveedores.
Distancias a referencias clave
Medidas lineales desde el centroide del lote (Google Maps directions preserva vía vehicular).
| Referencia | Distancia | Dirección | Notas | Acción |
|---|---|---|---|---|
| Hotel Encanto Acapulco | 282 m | NNE · 25° | Benchmark arquitectónico (Aragonés) | ruta ↗ |
| Casa Navegantes (Lote 5 Mz F) | 401 m | SW · 235° | Clausurada PROFEPA sep 2025 | ruta ↗ |
| Desarrollo Punta Sirena | 648 m | SW · 225° | MIA 12GE2024TD041 aprobada | ruta ↗ |
| Kookaburra Ocean Club | 920 m | SW · 236° | Club de mar con membresía Platino (muelle privado) | ruta ↗ |
| Av. Escénica · Km 4.6 | 1800 m | ENE · 62° | Corredor de llegada desde Acapulco | ruta ↗ |
| Marina Cabo Marqués | 900 m | SW · 215° | Acceso por agua posible | ruta ↗ |
Contexto climático · datos
- Temp media anual
- 27.6°C · pico 32.4°C mayo-jun
- Precipitación anual
- 1,083-1,335 mm (85% jun-oct)
- Máx lluvia diaria
- 316 mm (octubre · crítico drenaje)
- Irradiación solar
- 6.07 kWh/m²/día
- Viento dominante
- SSW 10am-7pm · 12-18 km/h
- Zona sísmica
- Zona D máxima · brecha Guerrero M8.2 potencial
- Huracán baseline
- Otis 2023 Cat 5 (270 km/h) — cladding mínimo 250 km/h
Referencias normativas
- PMDUA 2020
- Sector Anfiteatro / Las Brisas · HB Baja
- Uso de suelo
- Habitacional hasta 33 viv/ha
- COS permitido
- 40% base + 20% esquina = 48% máximo
- CUS permitido
- 120% (1,510 m² construibles)
- Art. 55 PMDUA
- Pendiente >45% · max 2 niveles sobre calle
- Art. 6 Reg BM
- Retiro frontal 6m · laterales/fondo 3m
- Art. 24 Reg BM
- Techos inclinados + 30% max plano
15 / Acto III
Contexto inmediato.
Vecinos, huellas, alturas.
Lo que hay alrededor del lote en un radio de 50m define cómo diseñamos las fachadas. Lote 25 al este ya construido con 2 niveles — sus ventanas mirando oeste comprometen nuestras aperturas laterales. Lote 33 al oeste baldío — riesgo de construcción futura bloqueando atardeceres del Master SW. Lotes 3 y 4 Mz G al sur aguas abajo — el Art. 9 del Reglamento BM los limita a 1m sobre su calle en 60% del frente, nuestra vista al Pacífico está protegida por reglamento. Al norte cruzando Calle Navegantes está la reserva ecológica: privacidad perpetua.
RADIO 50M
Plano de vecindad · huellas estimadas
Datos de escritura + observación aérea (Google Earth Pro) · verificar en levantamiento topográfico
Lote 25 · Mz H
CONSTRUIDO- Tamaño
- estimado 25×18m
- Altura
- 2 niveles
Vecino directo ESTE. Ventanas hacia nuestro lote: verificar en levantamiento. Altura estimada 7m sobre su nivel de calle.
Lote 33 · Mz H
BALDÍO- Tamaño
- sin construcción
- Altura
- —
Vecino OESTE. Baldío a 2026. Riesgo futuro: construcción puede bloquear atardeceres del Master SW. Considerar cláusula de derecho-de-vista o diseño de fachada W sin aperturas críticas.
Lotes 3 y 4 · Mz G
CONSTRUIDO- Tamaño
- casas medianas 20×15m
- Altura
- 1-2 niveles
Vecinos SUR aguas abajo. Elevaciones más bajas protegen nuestra vista al Pacífico. Art. 9 Reg BM: no pueden rebasar 1m sobre nivel de su calle en 60% del frente.
Cruzando calle · área verde
RESERVA ECOLÓGICA- Tamaño
- —
- Altura
- selva mediana 8-12m
Cruzando Calle Los Navegantes: área de preservación ecológica — selva mediana subcaducifólia. NO construible. Garantiza privacidad eterna hacia el norte.
Hotel Encanto (~282m NNE)
BENCHMARK- Tamaño
- 4 niveles volumétricos
- Altura
- 15m aprox
El benchmark arquitectónico (Miguel Ángel Aragonés). Visible desde la terraza norte de N1 en los meses sin bruma. Influencia directa en nuestro lenguaje austero.
ACCIONES DE DISEÑO DERIVADAS
- Fachada E: tratamiento con ventanas altas, louvers o celosías para bloquear vista cruzada con Lote 25.
- Fachada W (Master SW): vidriado con control de privacidad — idealmente con retraso visual (vegetación, muros bajos) que mitigue impacto si Lote 33 construye.
- Cláusula de derecho-de-vista: considerar registro notarial ante Mesa Directiva del fraccionamiento para proteger las visuales críticas del Master SW y Master SE.
- Levantamiento extendido: topógrafo debe tomar elevaciones de los 3 vecinos construidos y ubicar sus ventanas con línea de sitio hacia nuestro lote.
- Paisajismo defensivo: cipreses (Cupressus sempervirens) en el lindero este a 4m altura = barrera visual sin comprometer ventilación.
16 / Acto III
Vistas y conos visuales.
Qué ve cada cama desde su almohada.
Las ventanas no son decisión arquitectónica abstracta — son frames literales del paisaje. Cada suite tiene un cono de visión con un ángulo horizontal específico, una dirección que apunta a un elemento único, y un alcance hasta el horizonte del Pacífico a ~45m aparentes (aunque el océano esté a 800m). El Master SW enmarca atardeceres. El Master SE amanece sobre la bahía. Los Jr enmarcan horizonte puro. El Hall del Árbol multiplica todo por la doble altura.
PLAN DE VISTAS
5 suites + Hall del Árbol · conos sobre el lote
Cada cono representa el arco horizontal visible desde la cama o posición principal del espacio
Master SW · N1
Vidrio templado 10mm piso-techo en esquina SW · marco acero negro retícula 8×6 · cortinaje automático de cristal templado ahumado para horas pico de radiación · pérgola exterior con gradiente controlable
Jr W · N1
Ventanal piso-techo con puerta corrediza al balcón compartido · vista limpia sin laterales · interior simple con cama king orientada hacia el vidrio
Jr E · N1
Espejado del Jr W · alineación visual con el horizonte para simetría de experiencia
Master SE · N1
Esquina SE espejada de SW · amanecer ceremonial visible desde la cama · diseño con terraza privada para tomar café frente al mar al despertarse
Hall del Árbol · N1↓N2
El gesto arquitectónico central · óculo Ø2m en techo + parota en el void + vidrio sur piso-techo de 8m altura · marco negro grueso anclado a muros laterales de piedra
4 Suites visita · N3
Experiencia contemplativa monástica · muros piedra braza laterales bloquean vista entre suites · apertura SUR única hacia el espejo y más allá el mar · marcos acero negro subdivididos
17 / Acto III
Sombras arrojadas.
Dónde se sombrea el lote y cuándo.
El recorrido del sol es una cosa — la sombra que proyecta el edificio sobre el lote es otra. Doce escenarios: tres horas del día (8am, 12pm, 5pm) por cuatro fechas críticas del año. La alberca nunca se sombrea. El jardín norte queda en sombra casi siempre — diseñar con plantas de sombra. Los masters SE y SW necesitan control solar específico por época. Este estudio decide dónde puede y no puede ir cada elemento del programa exterior.
12 ESCENARIOS
Matriz 4 fechas × 3 horas · proyecciones sobre el lote
Edificio supuesto 30×15×8m · altura desde nivel de calle
Acciones de diseño derivadas
✓
Alberca infinity N2 en posición actual centrada al sur: sol todo el año, nunca sombreada por edificio. Decisión confirmada.
✓
Firepit terraza sur N1: sol matutino + rayo cenital 9 may/4 ago justo encima. Posición ceremonial confirmada.
⚠
Jardín norte (retiro 6m): en sombra del edificio casi todo el día. Usar plantas de sombra tolerante (helechos arbóreos, anthuriums, philodendron, spathiphyllum). NO colocar cultivos o elementos que requieran sol directo.
⚠
Master SE: recibe sol directo 8am diciembre-marzo por el amanecer bajo del sur. Necesita control solar automatizable — persianas exteriores Duranodik negras o cortinaje pesado interior.
⚠
Master SW: recibe sol de atardecer a pleno por su orientación. Cortinaje ahumado + pérgola exterior con gradiente controlable (ver vista 15) para mitigar deslumbramiento sin bloquear el color del atardecer.
✓
Espejo de agua chukum N3: posición al sur, sol directo todo el día para reflejos máximos. Profundidad 15cm significa evaporación rápida — prever reposición automática.
18 / Acto III
Modelo 3D interactivo.
El edificio sobre la topografía real.
Visor web-native 3D construido con Three.js — rotable, zoom, inspección libre. Muestra el edificio 30×15×11m sobre terreno topográfico real generado desde las 84 curvas de nivel del levantamiento Azimut (0.50 m cada una). Las tres plantas N1/N2/N3 diferenciadas por color, el desnivel de 30m norte-sur visible (levantamiento real), el Pacífico al sur, y las palmeras alrededor para escala. El arqui puede verificar instantáneamente que el edificio no choca con la vaguada E-W, que los retiros se respetan, y el diálogo volumétrico con la pendiente.
CLIC + ARRASTRAR rotar ·
RUEDA zoom ·
DERECHO pan
N1 · nivel calle · +153m
4 suites, Hall del Árbol, Terraza sur, Cochera. Conectado a calle Navegantes.
N2 · nivel social · +149m
Cocina, comedor, sala, bar, 7 arcos piedra braza, explanada jardín + alberca infinity.
N3 · servicio + visitas · +145m
4 suites visita, spa, gym, cuartos staff, espejo de agua chukum 30×2.5m al sur.
Terreno · topografía real
Malla generada desde DEM CEM INEGI 15m resolución. Pendiente 74% visible al sur.
15 / Acto III
El reloj cósmico
del Óculo
Dos días al año — 9 de mayo y 4 de agosto — el sol cruza el cenit sobre Acapulco. La parota del Hall no proyecta sombra. La poza de chukum negro al pie del árbol se convierte en espejo del cielo.
Óculo
Ø 2.0 m
Circular en techo de N1 sobre la parota
Poza
Ø 2.0 m
Chukum negro en piso N2 al pie del tronco
Fechas zenitales
9 mayo · 4 agosto
Sol a 90° · parota sin sombra
Hora exacta
12:40 pm
CDT en latitud 16.81°N
Meridiano bronce
N–S empotrado
En piedra braza del piso · alineación equinoccial
LED nocturno
En poza
Proyecta halo dorado hacia óculo · faro de la villa
16 / Acto III
La explanada.
Un jardín con alberca.
429 m² de pasto batalla entre los siete arcos y el borde infinito de la alberca. Palmas cocoteras en las esquinas, plumerias y buganvilias en los laterales, caminos de piedra braza del mismo lote con iluminación LED rasante. Un jardín real, no un solárium de piedra con una alberca en medio.
Principios de paisajismo: especies nativas o aclimatadas (ficus común, laurel de la India y flamboyán están prohibidos por el Reglamento de Ecología de Brisas Marqués Art. 20). Parotas, amates, ceibas y palo de cera con DAP mayor a 50 cm son inamovibles (Art. 22). El riego se alimenta con agua tratada de la PTAR en N3.
Área explanada
429 m²pasto batalla + hardscape
Palmeras principales
6 ejemplaresesquinas + perímetro
Plantas ornamentales
~30 ejemplaresplumeria, heliconia, buganvilia, ixora
Riego
Aspersión automatizadaalimentada por PTAR N3
Consumo hídrico
12 L/m²/semanatemporada seca · reducido en lluvias
Iluminación
LED 3000Krasante empotrada · IP67
17 / Acto IV
Cuatro enemigos: sismo, viento,
agua, salitre
Acapulco es Zona D sísmica (máxima de México). La Brecha de Guerrero tiene potencial M8.2-8.4. Otis 2023 Categoría 5 impone diseño para 250 km/h en cladding. Lluvia máxima 316 mm en 24 horas. Y el aire marino corroe acero en 5 años. Todo esto se resuelve antes del primer bloque.
Sísmica · Zona D máxima
Zona sísmica
DMáxima en México · NTC-Sismo 2023
Brecha de Guerrero
Potencial M8.2–8.4Último sismo 2 ene 2026 M6.5 · brecha no rompió
PGA diseño
~1.0 gPRODISIS CFE · retorno 200 años
Periodo dominante
T = 0.3 sSuelo tipo I-II
Estudio sitio obligatorio
MASW + H/VVs30 para clasificación
Capacidad carga granito
~10 MPaDIN 1054 · roca sana
Viento · post-Otis 2023
Baseline Otis 2023
Cat 5 · 270 km/hSostenido · ráfagas documentadas
Diseño cladding
Mín 250 km/hPost-Otis · obligatorio marina
Vidrios fachada sur
Impacto grado misilASTM E1996 · niveles D-E
Teja árabe
Calcular para succiónNo solo gravedad · clips + mortero
Paradoja
Masa pesada + cladding flexibleSismo quiere masa · viento quiere ligereza
Drenaje · hidrología
Precipitación diseño
316 mm / 24 hrsMáximo registrado octubre
Captación potencial
600 m³/año500 m² × 1,200 mm · cisterna pluvial separada
Drenes interceptores
Arriba de cortesObligatorio · protección taludes
Dren francés
Detrás cada muroObligatorio · evita empuje hidrostático
Infiltración
Natural · NO en pendientesArt. 51 · pozo absorción aguas tratadas
Vaguada E-W
Flujo natural en el lote131m oeste · 155m este · diseñar canales
Cimentación
Zapatas corridas piedra
60-110 cmSi geotécnico confirma roca · 1 o 2 niveles
Profundidad mínima
80 cmEmpotramiento en roca sana
Concreto fc'
200 kg/cm²Estándar local
Acero fy
4,200 kg/cm²Estándar NTC
Losas mínimas
10 cmRebar 3/8" a 30 cm
Muros contención
Máx 6m por tramoArt. 55 PMDUA · escalonados
18 / Acto IV
Aerotermia, solar, sal, bioetanol
La villa se diseña para operar con consumos mínimos: cero gas en cocina (inducción), cero gas en agua caliente (aerotermia), cero cloro en alberca (electrólisis salina), 65% solar. Sin AC centralizado — los arcos, la masa térmica y la brisa marina lo reemplazan.
Flujos principales. AGUA: CAPAMA + pluvial → cisterna 20m³ → 3 usos (suites, alberca, espejo) → aerotermia → PTAR → reúso o absorción. ELECTRICIDAD: solar 12kWp + CFE net metering → inversores → tablero → iluminación/aerotermia/electrodomésticos + backup Powerwall. GAS: solo tanque portátil para parrilla exterior.
19 / Acto IV
Paleta Spanish Modern
Cal blanca, piedra braza del sitio, parota local, aluminio Duranodik negro, chukum negro en el agua. Lo vernáculo mexicano combinado con ingeniería contemporánea y materiales que resisten el mar durante décadas.
Cal blanca
Muros principales · arcos · fachadas
NHL 3.5 · transpirable · 50+ años
Chukum negro
Alberca · espejo · poza del árbol · baños
Resina natural · monolítico · 20+ años
Duranodik negro
Marcos ventanas · barandales · herrería
Anodizado Clase 1 · 18 micras · marino
Piedra braza
Pisos sociales · pilares arcos · muros
Del sitio · granito Xolapa
Parota
Deck · pisos suites · mesa comedor
Enterolobium cyclocarpum · madera local
Teja árabe
Techo N1 zona servicio norte
Barro local · uso parcial 30%
Concreto aparente
Losas · escaleras · isla cocina
fc' 200 · cimbra aluminio
Microcemento
Pisos interiores secos · muros
Pegaduro · pigmentado tipo chukum
Materiales protagonistas · Modern Spanish
Con la dirección actualizada hacia vigas expuestas y bóvedas, la lista de materiales estructurales se expande con énfasis en lo siguiente:
Vigas de parota
Sección 30×30 cm · aserradas a mano · acabado aceite de linaza (no barniz) · separación 1.2 m en N2 (bóveda) y 1.4 m en N1 (dos aguas). Certificación de origen local Guerrero obligatoria.
Ladrillo rojo aparente
Para bóveda de cañón de N2. Ladrillo cocido artesanal 25×12×5 cm · junta de mortero delgada (1.5 cm) · sin recubrimiento · variación natural de color del rosa al terracota.
Mármol blanco pulido
Calacatta o similar para piso de zona social (sala, comedor, cocina · ~260 m²). Formato grande 80×80 cm o placa contínua · pulido brillante · vetas naturales como parte del diseño.
Travertino romano
Para isla de cocina (monolítica 3.5×1.2×0.9 m) y backsplash. Acabado veta abierta sin sellar (honed) · color crema cálido · fabricado de una sola pieza si es posible.
Acero negro
Marcos de ventanas tipo Crittall (perfil T delgado) · bases de mesas y bancas · soportes de bancos de ratán · tubería aparente si la hay. Acabado mate texturizado electrostático, NO brillante.
Ratán natural
Pendants tipo cesta ovalada (3 piezas grandes en cocina) · respaldos de bancos · sombras de luz. Proveedor artesano regional Acapulco/Oaxaca.
20 / Acto IV
Técnicas y materiales
para construir mejor, por menos.
Veintiún estrategias reales para que la villa resulte más asequible, más durable y más barata de operar. Algunas se verifican en las MIAs vecinas del corredor, otras están en códigos internacionales, y otras son lógica de sentido común del buen construir tropical. Nada aquí es un truco — es oficio.
Cimentación y estructura
SEIS TÉCNICAS · APROVECHAN LA ROCA Y EL MATERIAL DEL SITIO
01
Zapatas corridas sobre roca
Principio
Cuando la roca competente está cerca de la superficie, no hacen falta pilas ni pilotes. Se cimenta con zapatas corridas apoyadas directamente sobre el sustrato rocoso.
Aplicación en la villa
El Complejo Xolapa (granito–granodiorita) que aflora en el corredor permite cimentar con zapatas convencionales en lugar de cimentación profunda. Menos concreto, menos acero, menos tiempo.
Verificación
MIA Casa Navegantes (12GE2022TD078, Lote 5 Mz F) y MIA Punta Sirena (12GE2024TD041) documentan zapatas corridas de mampostería de piedra sobre roca somera en el mismo corredor.
02
Piedra braza del mismo sitio
Principio
La roca fragmentada durante la excavación se reúsa como mampostería estructural y acabado. Se ahorra material de construcción + costo de retirar escombro + costo de traer piedra de fuera.
Aplicación en la villa
Los muros de contención, pilares de los arcos, pisos exteriores y arranque de zapatas usan piedra braza extraída del mismo lote. El 'desperdicio' de excavación se convierte en acabado.
03
Fragmentación con martillos hidráulicos
Principio
Alternativa a voladura con explosivos. No requiere permiso SEDENA, es más lento pero más barato en trámites y seguro para viviendas vecinas.
Aplicación en la villa
MIA Punta Sirena documenta este método como estándar en el corredor. Evita el trámite complejo de explosivos y los riesgos de daño a predios colindantes.
04
Gaviones escalonados para contención
Principio
Jaulas de malla de acero rellenas con piedra del sitio. Material (piedra) = gratis. Mano de obra dominante del costo. Drenan naturalmente por su porosidad.
Aplicación en la villa
Alternativa a muros de concreto armado en taludes laterales. El Reglamento de Construcción BM Art. 14 permite muros de piedra hasta 6 m de altura, escalonados por tramos.
05
Shotcrete sobre talud natural
Principio
Concreto proyectado con malla electrosoldada o fibras. No requiere cimbra, se lanza directo contra la roca. Protege taludes expuestos cumpliendo PMDUA Art. 55 (prohíbe cortes expuestos).
Aplicación en la villa
Para los taludes detrás del N3 (norte, en contacto directo con el cerro) y laterales donde la excavación deja roca viva. Acabado texturado natural.
06
Losa de vigueta + bovedilla EPS
Principio
Sistema tradicional mexicano de viguetas pretensadas con bovedillas de poliestireno o cerámica. Menor peso que losa maciza = menor acero y cimentación.
Aplicación en la villa
Losas de entrepiso N1–N2 y N2–N3. Ligereza reduce carga sísmica en zona D. Aislamiento térmico del EPS adicional.
Verificación
MIA Casa Navegantes documenta este sistema con bovedilla de EPS como opción económica estándar.
Envolvente y muros
CINCO TÉCNICAS · MATERIAL CORRECTO EN EL LUGAR CORRECTO
07
ICF · Insulated Concrete Forms
Principio
Cimbra perdida de poliestireno expandido + concreto armado colado en obra. Se cimbra y se aísla en una sola operación. Resistencia a impacto y sísmica alta.
Aplicación en la villa
Muros perimetrales exteriores donde aplique. Aislamiento R-25 reduce consumo eléctrico de climatización. Compatible con acabado de cal hidráulica por fuera.
Verificación
Sistema estandarizado (Fox Blocks, Nudura, ICF en México). Usado en viviendas de zonas costeras con tolerancia a huracanes.
08
Cal hidráulica NHL 3.5 en lugar de pintura
Principio
Acabado transpirable que no se pela. Se repara con más cal — el color integral, no superficial. Vida útil documentada de más de 50 años en edificios históricos europeos.
Aplicación en la villa
Muros exteriores de todas las fachadas en cal blanca (ref. Hotel Encanto, Casa Wabi). Sin repintado cada 3–5 años como la pintura vinílica común.
09
BFRP · Basalt Fiber Reinforced Polymer
Principio
Refuerzo de basalto en lugar de acero para elementos expuestos a salinidad. No se oxida. Mayor costo inicial que varilla, pero elimina costo de mantenimiento y reparaciones por corrosión a 20+ años.
Aplicación en la villa
Uso selectivo: losa superior terraza N1, borde alberca, borde espejo, pretiles expuestos al aerosol marino. El resto con acero convencional + FerroGard.
Verificación
Material emergente pero documentado en código ACI 440.1R. Empresas como MST-Bar o Mateenbar distribuyen en México.
10
Diseño para minimizar vidrio caro
Principio
Vidrio de impacto Cat. 5 (resistencia a huracán 250 km/h) es costoso por m². Minimizarlo donde no aporta vista reduce el gasto mayor de la envolvente.
Aplicación en la villa
Muros sólidos al norte (sin vista, solo cerro). Vidrio piso-techo únicamente en fachada sur (hacia Pacífico) y en el óculo del Hall. El resto con ventanas puntuales.
11
Arcos prefabricados · un molde, catorce arcos
Principio
Diseñar los 14 arcos (7 en N2 + 7 en N3) con la misma geometría permite fabricar un solo molde y reutilizarlo. Economía de escala en prefabricación.
Aplicación en la villa
Los arcos se cuelan en taller con concreto autocompactante, se transportan y se montan. Acabado pulido o estucado con cal. Posible fabricación local en Acapulco.
Cubiertas y acabados
CUATRO TÉCNICAS · MONOLITICISMO + MATERIAL NOBLE LOCAL
12
Teja árabe solo en zona visible
Principio
El Reglamento de Construcción BM Art. 24 exige que la mayoría del techo sea inclinado con teja, barro, palapa o madera, permitiendo hasta 30% plano (como terraza). Usar teja solo donde realmente se ve.
Aplicación en la villa
Teja árabe en la franja norte del techo de N1 (visible desde la calle y desde abajo hacia el cerro). Losa plana tratada como terraza en N1 sur y techo de N2.
Verificación
Reglamento Construcción BM Art. 24 permite hasta 30% de techo plano. Debe negociarse con el Comité el porcentaje exacto.
13
Chukum para pisos mojados e impermeabilización
Principio
Estuco mesoamericano tradicional (resina de Havardia albicans + cal). Monolítico, sin juntas, impermeable. Una sola aplicación hace piso + impermeabilización.
Aplicación en la villa
Pisos de baños, alberca (cuenca), espejo de agua, poza del Hall del Árbol. Alternativa a sistema mosaico + impermeabilizante independiente.
Verificación
Material tradicional maya, aplicado por chukumeros artesanales en Yucatán y extendido a todo el sureste mexicano.
14
Concreto con ceniza volante (20% del cemento)
Principio
Sustituir parte del cemento Portland por ceniza volante reduce costo por m³ y mejora resistencia a largo plazo. Más denso, más impermeable, más resistente al ataque de cloruros marinos.
Aplicación en la villa
Todos los concretos estructurales de la villa. Normado por ASTM C618. Disponible en concreteras de Acapulco.
Verificación
Práctica documentada en códigos internacionales (ACI 318) para estructuras expuestas a ambiente marino.
15
Parota local para carpintería y madera vista
Principio
Enterolobium cyclocarpum crece en el corredor. Más barata que maderas importadas (roble, teca) y con densidad y color propios del carácter tropical.
Aplicación en la villa
Deck de la alberca, mesas de comedor interior y exterior, puertas principales, closets, marcos de puertas ocultas. Acabado con aceite natural (no barniz).
Verificación
Árboles adultos con DAP > 50 cm son inamovibles por el Reglamento de Ecología BM Art. 22. Madera proviene de aprovechamientos autorizados.
Sistemas pasivos
SEIS TÉCNICAS · EL AHORRO DE VERDAD ESTÁ EN LA OPERACIÓN
16
Ventilación cruzada brisa SSW → arcos → norte
Principio
La brisa marina entra del suroeste durante el día (10am–7pm) y el terral baja del cerro en las noches. Los 7 arcos de N2 funcionan como captadores de venturi que aceleran el flujo.
Aplicación en la villa
Sin AC centralizado. Se deja tubería pre-instalada para mini-splits en suites como opción futura. Diseño para no necesitarlos.
Verificación
Datos climáticos de Estación La Sabana #12183 (CONAGUA) documentan brisa SSW 10–15 km/h de día.
17
Masa térmica del cerro en N3
Principio
N3 está parcialmente enterrado en el costado norte contra el cerro. La masa rocosa mantiene temperatura constante ~24°C todo el año sin intervención mecánica.
Aplicación en la villa
Las suites de visita, el spa, y los cuartos de staff en N3 son naturalmente frescos en verano. Ideal para descanso sin ruido de equipos.
18
Arcos como parasol estacional automático
Principio
Por geometría: en verano el sol está alto (altitud 86° al mediodía en solsticio) y los arcos dan sombra. En invierno el sol está más bajo (50°) y pasa debajo del arco, calienta los espacios interiores.
Aplicación en la villa
Climatización pasiva sin persianas motorizadas, sin brise-soleil dinámicos, sin mantenimiento. La geometría hace el trabajo.
Verificación
Cálculo geométrico directo basado en latitud 16.81°N y declinación solar anual.
19
Aerotermia en lugar de gas + resistencias
Principio
Bomba de calor aire-agua para agua caliente sanitaria y calentamiento de alberca. Un equipo COP típico 3.5–4.5 genera ~4 kWh de calor por cada 1 kWh eléctrico consumido.
Aplicación en la villa
Reemplaza boilers de gas (infraestructura de gas natural, tanques estacionarios, mantenimiento). Reemplaza resistencias eléctricas (consumo ~3× mayor).
Verificación
Tecnología estandarizada. Equipos con certificación Eurovent, disponibles en Daikin, Mitsubishi, Baxi.
20
Solar fotovoltaica con medición bidireccional
Principio
Paneles en techo N2 orientado sur con inclinación optimizada para latitud 16.8°N. Net metering permite inyectar excedentes a CFE y cobrar contra consumo nocturno.
Aplicación en la villa
Entre 10 y 14 kWp instalables en techo N2 (depende de área disponible tras restar palapa/teja). Cubre fracción importante del consumo anual.
Verificación
Irradiación promedio de Acapulco: ~6 kWh/m²/día (CONUEE). Net metering regulado por CFE según Contrato de Interconexión.
21
Cocina de inducción · cero gas
Principio
Sin gas en cocina elimina: tanque estacionario visible, tubería de cobre/flexible, detectores de fuga, revisión anual de seguridad, riesgo de fuga.
Aplicación en la villa
Parrilla de inducción profesional + horno eléctrico. Única fuente de gas en la villa: tanque portátil de 30 kg para la parrilla exterior de la explanada.
Verificación
Equipos de inducción profesional (Bosch, Miele, Wolf) de potencia comparable a gas comercial.
Paleta de materiales
SEIS MATERIALES NOBLES · ESPECIFICACIONES TÉCNICAS REALES
Cal hidráulica NHL 3.5
acabado muros exteriores
Norma: EN 459-1 (NHL = Natural Hydraulic Lime)
Color: blanco cálido natural
Vida útil: 50+ años documentada en Europa
Reparación: con más cal, no cambio total
Proveedor MX: importación España (St Astier) o productores regionales
Color: blanco cálido natural
Vida útil: 50+ años documentada en Europa
Reparación: con más cal, no cambio total
Proveedor MX: importación España (St Astier) o productores regionales
Piedra braza del sitio
mampostería + pisos exteriores
Origen: roca fragmentada de la excavación del propio lote
Tipo: granito–granodiorita del Complejo Xolapa
Uso: muros de contención ciclópeos, pilares arcos, pisos
Proceso: fragmentación con martillo hidráulico + mampostería con mortero de cal
Tipo: granito–granodiorita del Complejo Xolapa
Uso: muros de contención ciclópeos, pilares arcos, pisos
Proceso: fragmentación con martillo hidráulico + mampostería con mortero de cal
Chukum
pisos mojados + alberca + espejo
Composición: resina de árbol chukum + cal + polvo de mármol
Aplicación: 2 capas de 1.5 cm, pulido final
Impermeabilidad: monolítico, sin juntas
Proveedor: artesanal · chukumeros del sureste mexicano
Acabado: mate natural o pulido a plato de diamante
Aplicación: 2 capas de 1.5 cm, pulido final
Impermeabilidad: monolítico, sin juntas
Proveedor: artesanal · chukumeros del sureste mexicano
Acabado: mate natural o pulido a plato de diamante
Aluminio Duranodik negro
marcos + barandales + montantes
Proceso: anodizado Clase 1 mínimo 18 micras
Color: bronce profundo / negro neutro
Resistencia: marina certificada (ambiente C4/C5)
Proveedor MX: Cuprum, Indal, Arkos con certificación Qualanod
Color: bronce profundo / negro neutro
Resistencia: marina certificada (ambiente C4/C5)
Proveedor MX: Cuprum, Indal, Arkos con certificación Qualanod
Parota (madera local)
deck + carpintería + mesa comedor
Especie: Enterolobium cyclocarpum
Origen: aprovechamiento forestal Guerrero con autorización SEMARNAT
Densidad: 450–600 kg/m³ (semidura)
Acabado: aceite de tung o linaza · nunca barniz
Árboles DAP > 50cm en el sitio: inamovibles por Reg. Ecología BM Art. 22
Origen: aprovechamiento forestal Guerrero con autorización SEMARNAT
Densidad: 450–600 kg/m³ (semidura)
Acabado: aceite de tung o linaza · nunca barniz
Árboles DAP > 50cm en el sitio: inamovibles por Reg. Ecología BM Art. 22
Teja árabe cerámica
cubierta franja norte N1
Tipo: árabe tradicional, curva
Color: barro natural · terracota envejecido
Cumplimiento: Reg. Construcción BM Art. 24 (techo inclinado predominante)
Cobertura: franja de servicio norte de N1 (visible desde calle + cerro)
Proveedor: productores locales de barro en Guerrero y Puebla
Color: barro natural · terracota envejecido
Cumplimiento: Reg. Construcción BM Art. 24 (techo inclinado predominante)
Cobertura: franja de servicio norte de N1 (visible desde calle + cerro)
Proveedor: productores locales de barro en Guerrero y Puebla
Lo que necesitas verificar antes de cimentar
Las MIAs vecinas (Casa Navegantes y Punta Sirena) documentan roca somera y suelo tipo Leptosol lítico en el corredor. Esto no sustituye un estudio geotécnico propio. Tu arquitecto debe contratar un mínimo de tres sondeos (respaldo N1, plataforma N2, borde N3) con ensayo SPT o presiómetro, más un estudio MASW o H/V para obtener el Vs30 requerido por NTC-Sismo 2023. El PRODISIS de CFE genera el espectro de diseño sísmico para las coordenadas exactas del lote. Sin esto, el cálculo estructural queda sujeto a supuestos no validados.
Referencias normativas citadas en esta página
Reglamento de Construcción Brisas Marqués (feb 2022): Art. 7 (COS 30%), Art. 9 (protección vista), Art. 14 (muros de contención ≤6 m), Art. 18 (cisterna ≥20 m³), Art. 24 (techos). Reglamento de Ecología Brisas Marqués (feb 2022): Art. 20 (especies prohibidas), Art. 22 (árboles inamovibles). PMDUA Acapulco 2020: Art. 55 (pendiente >45%). MIA Casa Navegantes: 12GE2022TD078 (SEMARNAT, pub. nov 2022). MIA Punta Sirena: 12GE2024TD041 (SEMARNAT, 2024). NTC-Sismo 2023 y PRODISIS-CFE. Todas las normas son públicas y verificables.
21 / Acto V
Plan de ejecución
36 meses desde la constitución de la Persona Moral hasta la primera renta de huéspedes. Cuatro fases que se traslapan intencionalmente — la MIA ambiental se inicia durante pre-proyecto porque toma 6 meses, la licencia municipal se tramita durante construcción temprana.
Cronograma visual
Pre-proyecto 4 meses · diseño + permisos 7 meses · obra principal 21 meses · amueblado 3 meses. Los puntos blancos son hitos críticos intermedios.
Detalle por fase · click en cada una
Fase 0
Pre-proyecto
Fase 1
Diseño ejecutivo + permisos
Fase 2
Obra · casa principal
Fase 3
Operación + marketing
Fase 0 · 3-4 meses · $400K MXN
Pre-proyecto
Hitos
- Constituir Persona Moral (S.A.S. · recuperar IVA)
- Contratar despacho BIM Level 500 (local Guerrero)
- Topografía fina + mecánica de suelos
- Inventario dendrológico 528 árboles (NOM-059)
- MIA SEMARNAT inicio (3-6 meses de proceso)
- CAPAMA factibilidad hidráulica
- Resolver servidumbre BBVA con Notario No. 8
Riesgos · mitigación
Plazos fatales: MIA es 18 meses vigencia, hay que arrancar obra antes de que venza.
Fase 1 · 6-8 meses · $1.35M MXN
Diseño ejecutivo + permisos
Hitos
- Proyecto BIM LOD 500 completo (arquitectónico + estructural + MEP)
- MIA autorizada por SEMARNAT (o decisión de parar)
- Cambio de uso de suelo forestal (si aplica)
- Licencia municipal de construcción
- Aprobación Comité de Construcción BM
- Factibilidad hidráulica CAPAMA emitida
- Contratación estructural + MEP certificados
Riesgos · mitigación
Costo hundido si MIA se niega. Mitigación: MIA Punta Sirena como template + inventario dendrológico serio.
Fase 2 · 18-24 meses · $6.5-8.5M MXN
Obra · casa principal
Hitos
- Preparación + excavación + cimentación sobre granito
- Estructura N3 → N2 → N1 (descendente → ascendente)
- Albañilería + instalaciones (agua, luz, mecánica)
- Arcos + alberca + espejo + explanada
- Acabados finos + carpintería en sitio
- Paisajismo + jardín tropical + iluminación nocturna
- Pruebas de sistemas + start-up
Riesgos · mitigación
Temporada de lluvias Jun-Oct. Programar cimentación y estructura en secos (Nov-May). Huracán risk Sep-Oct.
Fase 3 · Permanente · arranque 2-3 meses · $1.5-2M MXN arranque
Operación + marketing
Hitos
- Amueblado + styling para fotografía
- Contratar gestión rental (Naya Homes, Coldwell, etc.)
- Onboarding plataformas (Airbnb, Booking, VRBO, directos)
- Activar Kookaburra Ocean Club · beneficios a huéspedes
- Shoot fotográfico profesional + video dron
- Primera temporada alta: Dic-Abril (México + SoCal + Texas)
- Tarifa objetivo: $28K-60K/noche según temporada
Riesgos · mitigación
Ramp-up ocupación. Realista: primer año 60-80 noches, maduro 130+ noches.
22 / Acto V
Seis referencias
arquitectónicas
El Hotel Encanto de Aragonés está a 282 metros, en la misma calle. Ese es el benchmark local de lujo contemporáneo en Brisas Marqués. De ahí salen las otras cinco referencias internacionales que definen el lenguaje de la villa — del Tadao Ando de Casa Wabi hasta los arcos de Amanzoe en Grecia.
01
Hotel Encanto
Miguel Ángel Aragonés · 2010 · 282 m NNE · misma calle
Benchmark de lujo arquitectónico en Brisas Marqués · muros cal blanca · volúmenes cúbicos · albercas infinity · precedente establecido
02
Casa Wabi
Tadao Ando · 2014 · Puerto Escondido · Oaxaca
Muros de concreto aparente en diálogo con naturaleza · largos umbrales · luz cenital · referencia para el tratamiento de la fachada norte
03
Villa Malaparte
Adalberto Libera · 1937 · Capri · Italia
Escalera exterior como gesto arquitectónico · volumen único sobre el mar · referencia para la escalera lateral de la explanada
04
Jade Mountain Resort
Nick Troubetzkoy · 2006 · Santa Lucía · Caribe
Suites sin cuarta pared abiertas al mar · piscina privada por habitación · referencia para la experiencia de las suites del N1
05
House on the Cliff
Fran Silvestre · 2013 · Alicante · España
Volúmenes blancos en ladera rocosa mediterránea · la villa se anda al acantilado · referencia estructural para cómo una casa se integra a pendiente fuerte
06
Amanzoe
Ed Tuttle · 2012 · Porto Heli · Grecia
Columnatas de piedra + pabellones separados · materialidad pétrea + cal · referencia para la columnata de 14 arcos
19 / Acto IV
La experiencia del huésped.
Minuto a minuto desde la llegada.
Los arquitectos diseñan volúmenes y planos — pero el proyecto no es planos, es experiencias vividas en secuencia. Esto es la narrativa literal de las primeras 15 horas de un huésped llegando a Villa Los Navegantes. Cada minuto está anclado a una decisión arquitectónica concreta. Si alguna decisión del proyecto no contribuye a estos momentos, hay que reconsiderarla.
17:28
Antes de llegar
El huésped baja por Av. Escénica a 40 km/h. El Porsche siente cada curva de la adoquinada Calle Los Navegantes. 1.8 km de descenso. Los verdes de la selva mediana a ambos lados — copas de 8-12m — cambian la luz del sol en el coche.
aproximación
17:30
El portón del lote
Aparece el portón del lote en el ápice de la curva — parota maciza, chapa forjada, pilares blancos pesados. El chofer presiona el app → el portón se desliza sin hacer ruido. La rampa vehicular desciende 1.8m al nivel de la cochera.
llegada
17:31
El auto descansa
El coche se estaciona bajo la cubierta de parota con lamparitas Edison colgando. El huésped se baja. La temperatura — 27°C aunque afuera hay 31° — la cubierta de madera machihembrada + la cochera semienterrada ya hacen su magia. La piel se empieza a relajar.
llegada
17:32
El umbral
Camina 4m hacia el portal de parota. Pasa sin llave — el portón reconoce su teléfono. Empuja con la mano. El peso de la puerta maciza — 120kg — le hace sentir que entra a algo serio.
umbral
17:32.5
La revelación
Cruza el umbral. Se detiene. A través del Hall del Árbol — 8m de doble altura — ve: la parota enraizada en N2, el vidrio piso-techo de 8m, y más allá el Pacífico infinito. El rayo cenital (si es 9 mayo o 4 agosto) baja por el óculo Ø2m atravesando la copa del árbol. Olor a parota. Olor a chukum húmedo. Olor a mar.
umbral
17:33
La primera foto
Sin pensarlo saca el teléfono. La primera foto de Instagram. El ángulo que todos los huéspedes van a tomar por los próximos 20 años. Este es el momento en que el proyecto se paga a sí mismo.
umbral
22:00
Al espejo
Después de la cena los huéspedes bajan por la escalera principal a N3. El espejo de agua chukum 30×2.5m — con los LEDs subacuáticos bajos — refleja las estrellas. El agua está quieta. Nadie habla.
contemplación
22:30
La suite de visita
Entra a su suite N3. Muros de piedra braza laterales — textura rústica pero acabado pulido. Cama king orientada al vidrio sur. Marcos acero negro retícula 8×6. La pared frente a él desaparece: arcos → espejo → Pacífico → Luna en el horizonte.
contemplación
22:45
La fragancia de la noche
El sistema de fragancia por zona activa jazmín de noche en su suite. Abre la puerta corrediza. El viento nocturno — terral NE, 4-6 km/h — entra. El mar está a 250m pero se oye como si estuviera adentro.
contemplación
06:00
Amanecer
Si es el Master SE, ve el sol salir sobre la Bahía Acapulco Diamante. Isla La Roqueta en el horizonte. La cortinaje interior se abre automático a las 6:15. El huésped abre los ojos ya con luz dorada en la cara.
mañana
06:30
Café
Baja a la cocina chef. El café de la sierra de Guerrero ya está listo. Se sienta en la barra de travertino pulido. Abre una fruta tropical — mango, guayaba, maracuyá. La neblina matutina cubre el Pacífico por 40 minutos antes de quemarse.
mañana
08:00
El día empieza
Bajo los 7 arcos N2 pasa el staff en silencio. Nadie lo ve. La magia de la escalera caracol Ø3m: todo se mueve y él no se entera. Va al spa N3. Sauna + steam. Luego gym. Luego la alberca. Luego decide si hoy va a Kookaburra en bote o se queda a contemplar.
mañana
"El diseño no es lo que ves. Es lo que vives."
cada decisión del proyecto debe apuntar a uno de estos 16 momentos
20 / Acto V
Tabla de áreas oficial.
Cubierta · descubierta · totales.
Documento oficial de áreas por nivel y espacio. Totales: 1,206.0 m² cubierta + 686 m² descubierta = 1,892.0 m² totales. COS 48% al máximo permitido (Art. 52 PMDUA por esquina). CUS 120% al máximo. Esta tabla la firma el Director Responsable de Obra y se entrega con el proyecto ejecutivo.
1,206.0
m² CUBIERTA
Construcción cubierta total (CUS)
686
m² DESCUBIERTA
Terrazas, explanadas, jardines, alberca
1,892.0
m² TOTALES
Superficie construida total del proyecto
48%
COS
Máximo: 40% + 20% esquina = 48%
120%
CUS
Máximo permitido PMDUA Art. 49
N1
nivel calle · +153m
470 m² cubierta
| Espacio | Área (m²) | Notas |
|---|---|---|
| ÁREA CUBIERTA | ||
| Master SW | 60.0 | suite + terraza |
| Master SE | 60.0 | suite + terraza |
| Jr Suite W | 30.0 | suite |
| Jr Suite E | 30.0 | suite |
| Baños (4) | 55.0 | 4 baños con tina + regadera |
| Vestidores (4) | 24.0 | walk-in closets |
| Cochera | 24.0 | 2 autos cubiertos |
| Oficina | 16.0 | oficina del propietario |
| Sala TV | 20.0 | sala íntima |
| Hall del Árbol | 45.0 | doble altura al N2 |
| Circulación | 40.0 | pasillos + escalera |
| Terraza sur cubierta | 66.0 | terraza con firepit + jacuzzi |
| Subtotal cubierta | 470.0 | |
N2
nivel social · +149m
311 m² cubierta
+501 m² descubierta
| Espacio | Área (m²) | Notas |
|---|---|---|
| ÁREA CUBIERTA | ||
| Cocina chef | 49.0 | 49m² con isla travertino + caracol ↓N3 |
| Comedor | 56.0 | 16-18 personas |
| Sala | 49.0 | con chimenea bioetanol |
| Bar + Cava | 38.5 | barra 5m · 10 taburetes · cava 3°C |
| Escalera + WC invitados | 21.0 | escalera principal + 1 WC |
| Circulación interior | 17.5 | pasillos N2 |
| Columnata 7 arcos | 80.0 | transición indoor/outdoor |
| Subtotal cubierta | 311.0 | |
| ÁREA DESCUBIERTA | ||
| Explanada jardín | 280.0 | pasto + piedra · caminable |
| Alberca infinity | 63.0 | 18×3.5m · chukum negro |
| Comedor exterior | 32.0 | asador + mesa informal |
| Sala exterior | 14.0 | lounge |
| Deck parota | 32.0 | camastros + balinesas |
| Baño exterior | 14.0 | + regadera |
| Jardín norte | 66.0 | zona de retiro · plantas sombra |
| Subtotal descubierta | 501.0 | |
N3
servicio + visitas · +145m
425 m² cubierta
+185 m² descubierta
| Espacio | Área (m²) | Notas |
|---|---|---|
| ÁREA CUBIERTA | ||
| Suites visita (4) | 214.0 | 4 × 53.6m² c/u (recámara + baño) |
| Cuarto máquinas | 18.0 | PTAR + bombas + tableros |
| Staff (2 cuartos) | 27.0 | staff + pareja |
| Bodega | 18.0 | blancos + amenidades |
| Gym + Sauna + Steam | 80.0 | masa térmica natural |
| Spa (masajes) | 12.0 | sala masaje + vestidor |
| Lavandería + Almacén | 34.0 | lavado + almacenamiento |
| Circulación servicio | 22.0 | pasillos N3 |
| Subtotal cubierta | 425.0 | |
| ÁREA DESCUBIERTA | ||
| Corredor 7 arcos | 80.0 | corredor contemplativo |
| Espejo de agua | 75.0 | 30×2.5m chukum negro · 15cm prof. |
| Jardín contemplativo | 30.0 | cipreses + caminos piedra |
| Subtotal descubierta | 185.0 | |
CERTIFICACIÓN PROFESIONAL
La presente tabla de áreas es documento preliminar del anteproyecto Villa Los Navegantes. Los valores definitivos se establecerán con el proyecto ejecutivo firmado por el Director Responsable de Obra con cédula profesional registrada ante la Dirección General de Desarrollo Urbano de Acapulco. Las áreas aquí consignadas cumplen con los parámetros PMDUA 2020 para la zona Sector Anfiteatro / Las Brisas en uso HB habitacional baja.
DIRECTOR RESPONSABLE DE OBRA
Arq. (por designar) · Cédula: —
PROPIETARIO
José Luis López-Cuenca Bonilla
21 / Acto V
Cronograma ejecutivo.
40 meses desde sondeos hasta opening Fase 2.
Plan maestro del proyecto desde los estudios hasta el opening de las 8 suites. Fase 1 (4 suites operando) en 25 meses. Fase 2 (8 suites completas) al mes 38. Los permisos SEMARNAT y cambio de uso de suelo forestal corren en paralelo con el diseño para no bloquear el cronograma. La MIA tarda 6 meses — si se inicia mes 1, llega aprobación mes 7 exactamente cuando se necesita para iniciar obra. Crítico: MIA SEMARNAT no puede retrasarse porque bloquea todo.
MES 7
MIA aprobada
Momento crítico: sin MIA aprobada la obra no inicia. Preparar respuesta a observaciones de SEMARNAT en el mes 4.
MES 8
Inicia obra
Excavación y cimentación. Martillos hidráulicos (sin explosivos). La roca fragmentada se usa para mampostería — material gratis del sitio.
MES 25
Opening Fase 1
4 suites operando (Master SW/SE + 2 Jr). Comienza generación de ingresos por renta corta mientras se planea Fase 2.
MES 38
Opening Fase 2
8 suites completas · Villa en operación plena · reventón: flyer a clientela prime, press coverage, Airbnb Luxe listing.
22 / Acto V
Equipo profesional.
Quiénes hacen el proyecto posible.
Catorce profesionales articulados bajo la dirección del arquitecto coordinador. Total estimado: 2,140-3,170 horas de trabajo profesional durante todo el proyecto. Los marcados como críticos son imprescindibles desde el mes 1. Los consultores se integran según fase. Este plan de equipo va adjunto al contrato con el arquitecto coordinador.
Arquitecto coordinador
CRÍTICODirección general del proyecto · coordinación con todos los especialistas · presentación al Comité Brisas Marqués · diseño arquitectónico ejecutivo · obra.
Ingeniero estructural
CRÍTICOCálculo estructural Zona D sísmica · diseño muros de contención · análisis de cimentación · memoria de cálculo firmada para licencia de construcción.
Ingeniero electromecánico
CRÍTICOProyecto de instalaciones eléctricas (CFE + solar 12kWp) · hidrosanitario (cisterna 20m³ + PTAR) · mini-splits preinstalados · aerotermia · alberca electrólisis salina.
Paisajista
CRÍTICOPaleta vegetal nativa respetando Reg BM Art. 20 · sembrado de cipreses como barrera privacidad · jardín norte de sombra · paleta botánica acordada con Comité de Ecología.
Interiorista
CRÍTICOFF&E completo · paleta de acabados · mobiliario parota + travertino + mármol pulido · cortinaje · iluminación interior · art direction.
Iluminador
Diseño de iluminación arquitectónica · embutidos en pilares arcos · LED subacuático alberca y espejo · control DALI/DMX · escenas programadas.
Consultor acústico
Tratamiento acústico del cine en sala TV · atenuación de eco en el Hall del Árbol (doble altura problemática) · aislamiento entre suites.
Especialista MIA
CRÍTICOPreparación y trámite de MIA Particular ante SEMARNAT · estudio técnico justificativo cambio uso suelo forestal · respuesta a observaciones · programa de protección de especies.
Topógrafo
CRÍTICOLevantamiento topográfico detallado (curvas cada 1m) · posicionamiento exacto de vecinos · secciones transversales · georreferenciación UTM.
Geotécnico
CRÍTICOMecánica de suelos · 3 sondeos (G1 respaldo N1, G2 plataforma N2, G3 borde N3) · MASW + H/V para Vs30 · PRODISIS para espectro sísmico.
BIM manager
Coordinación BIM entre arquitectura, estructura, MEP · modelo Revit LOD 350 · detección de interferencias · documentación para obra.
Consultor hospitalidad
Modelo de operación hotelera · tarifas · canales de distribución (Airbnb Luxe · Vrbo · agentes) · programa de amenidades · staff requerido.
Branding / marca
Naming · identidad visual · fotografía profesional (arquitectónica + lifestyle) · sitio web · brand book para Instagram y Airbnb Luxe.
Fotógrafo arquitectónico
Sesiones fotográficas post-entrega · estilismo de escenas · horas mágicas (amanecer + atardecer) · fotografía aérea con dron.
TOTAL PROFESIONALES
14
HORAS ESTIMADAS
2,140-3,170
CRÍTICOS DESDE MES 1
8
CONSULTORES POR FASE
6
23 / Acto V
Capas sensoriales.
Sonido, fragancia, recursos externos.
El proyecto no termina en lo visual. Aman y Amanzoe diseñan sistemáticamente el sonido y la fragancia por zona — nuestra villa hace lo mismo. Sonidos deliberados en cada espacio: cocina-cálida, sala-íntima, suites-silencio. Fragancias programadas: jazmín nocturno en suites, aceites esenciales en spa. Al final, QR codes que vinculan a recursos externos: timelapses, audios, referencias arquitectónicas.
I. Mapa de sonidos · qué se escucha dónde
| Zona | Sonido | Volumen | Detalle |
|---|---|---|---|
| Portal de llegada N1 | Piedra bajo pasos · ecos del alero madera · bisagra pesada | quieto | El pasador de hierro suena como un sello |
| Hall del Árbol | Hojas de parota al viento · reverberación de doble altura · aire fluyendo por óculo | catedral | Echo de 1.8 segundos en doble altura |
| Cocina chef N2 | Parrilla · cuchillos · cuchicheo del staff en español | cálido | Music masked al máximo por extracción industrial |
| Comedor N2 | Conversación · cristalería · fondo de bossa nova o flamenco | social | Acústica limpia gracias a muros de cal + piedra |
| Sala N2 con chimenea | Chimenea bioetanol (silenciosa) · conversación íntima | íntimo | Sofás absorbentes · alfombra persa |
| Columnata 7 arcos N2 | Brisa SSW pasando por los arcos · efecto Venturi | brisa | Los arcos producen un silbido tenue a 18km/h |
| Alberca infinity | Agua cayendo por borde infinito · chapaleo | líquido | Flujo controlable 20-80% con bomba variable |
| Explanada jardín | Pasto bajo pasos · chicharras al atardecer · oleaje distante | natural | El oleaje llega como murmullo de fondo |
| Corredor 7 arcos N3 | Silencio monástico · ecos bajo arcos · agua del espejo | contemplativo | Acústica deliberadamente sorda |
| Suites visita N3 | Nada · silencio total · (opcional) mar de fondo | total | Aislamiento 45dB entre suites |
| Espejo de agua N3 | Agua quieta · pequeño chorro de recirculación | tranquilo | Recirc a 15 litros/min sin ruido |
II. Plan de fragancia por zona · qué huele dónde
| Zona | Fragancia | Horario |
|---|---|---|
| Portal N1 | Parota tratada con aceite · sandalwood | permanente |
| Hall del Árbol | Árbol vivo + cedro · fragancia natural | permanente |
| Cocina N2 | Sin fragancia artificial · olores reales de comida | durante cocción |
| Comedor N2 | Romero + tomillo en aceite (maceta) | noche solamente |
| Sala N2 | Tabaco + cuero (velas gourmet) | noche invierno |
| Suites visita N3 | Jazmín de noche · lavanda | 20:00-06:00 automático |
| Espejo de agua N3 | Sin fragancia · olor a mar y piedra mojada | natural |
| Spa N3 | Eucalipto · menta · aceite esencial Young Living | durante sesión |
III. Recursos externos · QR al alcance
Walk-through virtual de Villa Los Navegantes
Recorrido 360° de las tres plantas (pendiente de producción)
https://villa-navegantes.example.com/tour...Timelapse del rayo cenital 9 mayo
Video 2 minutos del óculo proyectando sobre la poza chukum
https://villa-navegantes.example.com/cenital...Audio del mar desde N3
30 minutos de oleaje distante grabado en Kookaburra Ocean Club
https://villa-navegantes.example.com/audio-mar...Brief HTML online
Versión siempre actualizada del brief en web
https://villa-navegantes.example.com...Galería fotográfica
50+ imágenes de inspiración alta resolución
https://villa-navegantes.example.com/gallery..."El diseño no acaba donde se dibuja. Empieza donde se vive."