Coordenadas
16.8132778°N · -99.8625278°WUTM Zona 14N
Villa Los
Navegantes
Arriba llegas.
En medio vives y celebras.
Abajo te desconectas.
1,346m²
Superficie real lote
1,903m²
Construcción total
3
Niveles descendentes
8
Suites
14
Arcos medio punto
29.5m
Desnivel · 76%
01 / Acto I
El corredor
Brisas Marqués
El lote se encuentra en un corredor de 2.5 km que conecta la Av. Escénica con Punta Sirena. La calle desciende 1.8 km desde el Km 4.6 de Escénica, pasa por el Hotel Encanto de Miguel Ángel Aragonés, llega al lote en el ápice de una curva de 57°, y termina 650m más al suroeste en la costa rocosa de Punta Sirena.
1. Av. Escénica Km 4.6 entrada · 2. Garita Brisas Marqués · 3. Hotel Encanto 282m NNE (benchmark Aragonés) · 4. VILLA LOS NAVEGANTES · 5. Casa Navegantes clausurada PROFEPA · 6. Punta Sirena + Kookaburra Ocean Club
No es un lote para imponerse al terreno; es un lote para anclarse arriba, descender en episodios y soltar la casa hacia el mar.— Concepto arquitectónico
02 / Acto I
Un trapecio en el interior de la curva
El lote ocupa 72 metros de frente curvo sobre Calle Los Navegantes, en el punto donde el trazo gira 57° cambiando de poniente a suroeste. La zona verde protegida está cruzando la calle al norte. Las vistas al Pacífico al sur están blindadas por ley: los lotes aguas abajo no pueden construir más de un metro sobre su propia calle.
Superficie
1346.6 m²Escritura: 1258 m²
Desnivel
29.5 mPendiente 76% · Art. 55 PMDUA
Elevación calle
+142 mDescenso E→W
Forma
Trapecio isóscelesEsquina NW · doble frente
Escritura
No. 22,742Notario No. 8 · 26 marzo 2026
Topografía · perfiles DEM
Lectura: El terreno cae 66m en 150m de norte a sur — pendiente 44% promedio, hasta 76% en tramos locales. Pero el dato crítico es el perfil este-oeste: el lote está en el fondo de una vaguada natural. Sube 20m hacia el este y 5m hacia el oeste. El agua fluye por el predio — hay que diseñar canales de captación y drenes franceses.
Medidas por lado
| Norte | 41 m | Calle Los Navegantes |
| Sur | 36 m | Lotes 3 y 4 · Manzana G |
| Este | 31 m | Lote 25 · Manzana H |
| Oeste | 31 m | Lote 33 · Manzana H |
Plano de conjunto
03 / Acto I
Granito, brisa marina,
lluvia tropical
El sitio sienta sobre el Batolito de Acapulco — roca firme. Clima Aw1 cálido subhúmedo con brisa SSW que entra por arcos sur y sale por la fachada norte. Lat 16.8°N permite ritual solar dos veces al año. Otis 2023 Cat 5 redefinió el baseline de diseño.
Geología
formacion
Complejo Xolapa · metamórfico ~1 Ga + intrusivos Eoceno 43-48 Ma
roca
Granito-Granodiorita del Batolito de Acapulco
suelo
Leptosol Éutrico Lítico (<25 cm profundidad · 80%+ roca/grava)
implicacion
Roca competente somera = ahorro en cimentación · posibles zapatas corridas de piedra
Clima · Estación La Sabana
Temperatura media
27.6°CAnual · Est. La Sabana
Mínima
22°CEnero · noches
Máxima
32.4°CMayo-junio · días
Precipitación
1,083–1,335 mmAnual · 85% Jun-Oct
Máx lluvia diaria
316.3 mmOctubre · diseño pluvial
Humedad relativa
75% / 83%Promedio / pico nocturno
Viento dominante
SSW · 12-18 km/hBrisa marina 10am-7pm · máx 24 km/h
Irradiación solar
6.07 kWh/m²/díaLatitud 16.8°N
Clasificación
Aw1Cálido subhúmedo
Simulador solar · scrubeas fecha y hora
9 de mayo · ritual solar
12:40 PM
Ventilación natural · sin AC
Seis estrategias combinadas: (1) brisa marina SSW entra por arcos sur y sale por fachada norte · (2) Hall del Árbol + óculo aspira aire caliente por efecto chimenea · (3) arcos aceleran flujo por efecto venturi +30% · (4) terral nocturno NE refresca 10pm-6am · (5) N3 enterrado contra cerro mantiene masa térmica 24°C · (6) arcos dan sombra verano (sol alto), dejan pasar sol invierno (bajo).
04 / Acto II
Tres niveles. Tres verbos.
La villa se organiza como una secuencia narrativa vertical. Cada nivel tiene un modo de estar distinto. No son tres pisos iguales apilados: son tres episodios del día y de la vida.
N1 · +153 M
LLEGAS
Entras por la cochera en el ápice de la curva. Atraviesas un pasillo. Ves el Pacífico a través de los ventanales piso-techo. El Hall del Árbol te recibe con la copa de la parota subiendo desde N2, y un óculo que deja caer luz cenital. Bajas por las escaleras rodeando el tronco.
N2 · +149 M
VIVES Y
CELEBRAS
Un solo espacio de 725 m² que integra cocina, comedor, sala, bar y cine. Los 7 arcos abren la fachada sur a una explanada de 465 m² de jardín tropical con pasto y caminos de piedra laja. La alberca infinity se recuesta en el borde sur como el último plano antes del océano.
N3 · +145 M
TE DES
CONECTAS
Bajo la losa de N2, enterrado parcialmente en el cerro. Masa térmica natural manteniendo 24°C sin aire acondicionado. Las cuatro suites de huéspedes abren al sur a través de otros 7 arcos y un espejo de agua de 30 metros que refleja el cielo del Pacífico.
05 / Acto II
1,903 m² organizados
en tres niveles
1,383 m² techados más 520 m² exteriores de explanadas, terrazas y espejos de agua. COS 48% y CUS 120% al máximo legal permitido por el PMDUA, aprovechando el bonus de 20% por esquina.
Techado
1383 m²
Exterior
520 m²
Total
1903 m²
COS · CUS
48% · 120%
Suites
8
Arcos
14
N1 · +153 m
LLEGAS — Suites superiores + Hall del Árbol
561 m² construcción
9 espacios
Master SW82 m²
Vista atardecer Pacífico · King · piso-techo · vestidor · tina
Master SE80 m²
Amanecer bahía · King · piso-techo · vestidor · tina
Jr. Suite W41 m²
Hijos/familia
Jr. Suite E41 m²
Hijos/familia
Hall del Árbol45 m²
Doble altura · parota · óculo Ø2m · lucernario cenital
Oficina José Luis16 m²
Esquina SW · vista atardecer · sin AC gracias a masa térmica
Sala TV20 m²
Pantalla 85" · NE sin deslumbramiento
Cochera24 m²
2 coches · semi-enterrada
Terraza Sur66 m²
Jacuzzi · firepit · 33m frente al Pacífico
N2 · +149 m
VIVES Y CELEBRAS — Plataforma social · 7 arcos · alberca infinity
725 m² construcción
9 espacios
Cocina chef65 m²
Isla 3×1.2m · inducción · escalera caracol a N3
Comedor interior56 m²
Mesa parota 16–18 personas
Sala49 m²
Chimenea arquitectónica · muro norte
Bar + Cava38 m²
Barra corrida 5m · 8–10 taburetes
Cine32 m²
Proyector · acústica
Columnata 7 arcos80 m²
Medio punto · piedra braza · 4.1m entre ejes
Explanada465 m²
Pasto · jardín tropical · caminos de laja iluminados
Alberca infinity63 m²
18×3.5m · borde sur · chukum negro
Poza del Árbol3 m²
Chukum negro Ø2m · espejo cenital bajo óculo N1
N3 · +145 m
TE DESCONECTAS — 4 suites huéspedes · spa · espejo de agua
617 m² construcción
8 espacios
Suite Huésped 165 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 265 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 365 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Suite Huésped 465 m²
Recámara+baño · vista sur piso-techo
Spa (gym + sauna + steam)80 m²
Masa térmica ~24°C natural
Servicio85 m²
Staff · lavandería · bodegas · cuarto máquinas
Columnata 7 arcos80 m²
Corredor contemplativo sur
Espejo de agua75 m²
30×2.5m · chukum negro · signature photo
06 / Acto II
Plantas y axonometría
Tres volúmenes descendiendo en escalones, cada uno revelando la terraza del siguiente. Pasa el cursor sobre los cuartos para ver detalles de cada espacio. Click para fijar la selección.
Axonometría isométrica
Axonometría 3D. N1 Suites arriba (+153m · 4 suites · Hall del Árbol con óculo Ø2m). N2 Social en medio (+149m · cocina-comedor-sala-bar-cine · 7 arcos · alberca infinity). N3 Huéspedes abajo (+145m · 4 suites · spa · 7 arcos · espejo de agua 30m). El rayo cenital del ritual solar penetra por el óculo dos veces al año.
Plantas interactivas
Pasa el cursor sobre un cuarto para ver sus detalles. Haz click para fijar la selección.
Sección Norte-Sur
Corte esquemático mostrando los tres niveles descendiendo del cerro hacia el Pacífico. El óculo del N1 deja caer luz al Hall. La parota sube del N2 al N1. Alberca y espejo se escalonan hacia el sur.
07 / Acto II
Los cortes.
Cómo baja la casa.
Dos cortes principales dicen todo lo que un arquitecto necesita saber del proyecto: uno longitudinal que muestra el descenso norte-sur con el Hall del Árbol como corazón, y uno transversal que muestra las suites master en espejo con el óculo y la parota al centro. Cotas en metros sobre el nivel del mar.
Corte A–A · Longitudinal N–S
Lectura del corte A–A: El óculo en el techo de N1 deja caer un rayo vertical los días de cenit (9 de mayo, 4 de agosto a las 12:40 pm) que atraviesa el void del Hall del Árbol, baña la parota, y aterriza en la poza chukum de N2. El muro sur de N2 desaparece en los siete arcos. La alberca infinity cierra la explanada al sur y el espejo de agua hace lo mismo un nivel abajo en N3. Entre la losa de cada nivel y la siguiente hay 4 metros libres (altura piso a piso).
Corte B–B · Transversal E–W
Lectura del corte B–B: Los dos masters ocupan los extremos (SW con atardecer, SE con amanecer sobre la bahía). Entre ellos, dos junior suites flanquean el Hall del Árbol, que es el único espacio de doble altura en toda la villa. En N3 los cuatro suites de visita tienen el spa exactamente al centro — el mismo eje vertical del óculo, la parota, y la poza.
Altura piso a piso
4.00 mmuro contenimiento + losa + losa acabada
Altura libre interior
3.50 mdescontando losa y acabados
Hall del Árbol · doble altura
8.00 mvoid entre N2 y techo N1 + 2m sobre techo
Altura óculo desde piso N2
8.00 mentrada rayo cenital vertical
Desnivel total N1 → N3
8.00 mdos descuelgues de 4 m
Ancho edificio
33.00 mconstante en los tres niveles
08 / Acto II
El Hall del Árbol.
El corazón ritual.
Si algún espacio de la villa vale la pena dibujar con cariño, es este. Una parota real enraizada en N2. Un óculo cenital Ø2m perfectamente alineado con el tronco. Una poza de chukum al pie del árbol, espejo del cielo. El único espacio de doble altura de la casa. Lo demás puede iterar — esto no.
Planta N1 · 1:50
Lectura: La escalera ritual desciende en espiral rodeando la parota desde N1 hasta N2. El barandal de aluminio Duranodik negro perimetra el void. El óculo Ø2m está proyectado en el techo, exactamente centrado con el tronco. Desde N1 miras abajo: ves la copa del árbol, luego el tronco, luego la poza chukum, luego — más allá, a través de los arcos — el Pacífico.
Corte C–C · detalle 1:50
Lectura: El rayo cenital entra por el óculo los dos días del año en que el sol cruza exactamente sobre la latitud 16.8°N — 9 de mayo y 4 de agosto a las 12:40 pm. Atraviesa los 8 metros del void sin tocar muros ni losas. Toca la copa de la parota, desciende por el tronco, y aterriza en el agua de la poza. Los callouts marcan los detalles constructivos ampliados.
Detalles constructivos · 1:10
Detalle 1 · óculo: Aro de bronce fundido, vidrio laminado de impacto (categoría huracán 5), sello perimetral de silicón. Detalle 2 · poza: Cuenca de chukum aplicado en 2 capas, pulida. LED cálido IP68 en el fondo proyecta hacia arriba en las noches — la villa se convierte en un faro vertical visible desde la Escénica.
Malaparte dijo «casa como yo». El Hall del Árbol es la casa como el sitio: un trozo de sierra de Guerrero, un tronco de parota, un pedazo de cielo, y el hombre que llega a contemplarlo.— Manifiesto arquitectónico
09 / Acto III
Tres flujos invisibles entre sí.
La villa tiene tres circulaciones que nunca deben cruzarse: el huésped (amber), el staff (azul), y el servicio/entregas (verde oliva). En N2 el staff sale por un caracol directo en la cocina y nunca aparece en el comedor. En N3 el servicio entra lateral oeste y se queda en la franja norte. El huésped nunca ve al staff trabajar.
Principios de circulación: (1) Huésped entra por el portal de llegada, baja por la escalera principal ritual rodeando la parota, sale a la explanada por los 7 arcos. Nunca entra a la franja de servicio (norte). (2) Staff vive en N3 norte, sube por caracol Ø3 m a la cocina N2 (corner NW, escondido), atiende comedor y sala. Nunca usa la escalera principal. (3) Servicio/entregas entra por acceso lateral en N3, va directo a lavandería/almacén/cuarto de máquinas. Nunca sube a N2 ni N1.
Huésped · entrada
Portal N1nivel de calle · entrada única
Huésped · a N2
Escalera ritualespiral rodeando parota
Huésped · a N3
Escalera exteriorlateral oeste (Malaparte moment)
Staff · acceso
Lateral N3 oestecuarto de servicio · no visible
Staff · a cocina
Caracol Ø 3 mN3 NE → N2 cocina NW · directo
Servicio · entregas
Acceso N3 Wgas, abastos, basura · lateral
10 / Acto III
Diez razones por las que
este lote
Cualquier otro lote en Brisas Marqués podría ser una casa bonita. Este lote tiene diez ventajas que no se compran — son geometría, ley y orientación.
01
Vista 180° protegida por ley
Art. 8-9 del Reglamento de Construcción BM: lotes aguas abajo no pueden construir más de 1m sobre su calle en 60% del frente. El Pacífico está blindado.
02
Anfiteatro de 3 filas
Cada nivel ve sobre el siguiente. Ningún piso obstruye al otro. La villa es un auditorio al mar.
03
Curva abre panorama 160°
El lote está rotado 82° al suroeste. La calle gira 57° en el ápice. El horizonte visible se ensancha al máximo.
04
5 capas de agua
Alberca → explanada → arcos → espejo → Pacífico. Cinco planos que se leen como uno solo desde la cocina.
05
Atardecer 365/365
Entre 250° (invierno) y 290° (verano). Siempre visible desde Master SW, sin excepción.
06
Brisa SSW directa
Entra por arcos sur, sale por fachada norte. Ventilación cruzada perfecta 10am–7pm.
07
Privacidad de templo
Interior de la curva + zona verde cruzando la calle. Nadie te ve llegar.
08
Cerro como escudo
Masa térmica natural en N3 (~24°C constante sin AC). Protección de huracanes por la espalda.
09
Amanecer sobre la bahía
Desde Master SE: sale por ESE 110° en invierno. El primer sol sobre Acapulco antes de que caliente.
10
Óculo cenital = reloj cósmico
9 mayo + 4 agosto: sol a 90°, parota sin sombra, poza se vuelve espejo del cielo. Ritual solar dos veces al año.
11 / Acto III
El reloj cósmico
del Óculo
Dos días al año — 9 de mayo y 4 de agosto — el sol cruza el cenit sobre Acapulco. La parota del Hall no proyecta sombra. La poza de chukum negro al pie del árbol se convierte en espejo del cielo.
Óculo
Ø 2.0 m
Circular en techo de N1 sobre la parota
Poza
Ø 2.0 m
Chukum negro en piso N2 al pie del tronco
Fechas zenitales
9 mayo · 4 agosto
Sol a 90° · parota sin sombra
Hora exacta
12:40 pm
CDT en latitud 16.81°N
Meridiano bronce
N–S empotrado
En piedra braza del piso · alineación equinoccial
LED nocturno
En poza
Proyecta halo dorado hacia óculo · faro de la villa
12 / Acto III
La explanada.
Un jardín con alberca.
429 m² de pasto batalla entre los siete arcos y el borde infinito de la alberca. Palmas cocoteras en las esquinas, plumerias y buganvilias en los laterales, caminos de piedra braza del mismo lote con iluminación LED rasante. Un jardín real, no un solárium de piedra con una alberca en medio.
Principios de paisajismo: especies nativas o aclimatadas (ficus común, laurel de la India y flamboyán están prohibidos por el Reglamento de Ecología de Brisas Marqués Art. 20). Parotas, amates, ceibas y palo de cera con DAP mayor a 50 cm son inamovibles (Art. 22). El riego se alimenta con agua tratada de la PTAR en N3.
Área explanada
429 m²pasto batalla + hardscape
Palmeras principales
6 ejemplaresesquinas + perímetro
Plantas ornamentales
~30 ejemplaresplumeria, heliconia, buganvilia, ixora
Riego
Aspersión automatizadaalimentada por PTAR N3
Consumo hídrico
12 L/m²/semanatemporada seca · reducido en lluvias
Iluminación
LED 3000Krasante empotrada · IP67
13 / Acto IV
Cuatro enemigos: sismo, viento,
agua, salitre
Acapulco es Zona D sísmica (máxima de México). La Brecha de Guerrero tiene potencial M8.2-8.4. Otis 2023 Categoría 5 impone diseño para 250 km/h en cladding. Lluvia máxima 316 mm en 24 horas. Y el aire marino corroe acero en 5 años. Todo esto se resuelve antes del primer bloque.
Sísmica · Zona D máxima
Zona sísmica
DMáxima en México · NTC-Sismo 2023
Brecha de Guerrero
Potencial M8.2–8.4Último sismo 2 ene 2026 M6.5 · brecha no rompió
PGA diseño
~1.0 gPRODISIS CFE · retorno 200 años
Periodo dominante
T = 0.3 sSuelo tipo I-II
Estudio sitio obligatorio
MASW + H/VVs30 para clasificación
Capacidad carga granito
~10 MPaDIN 1054 · roca sana
Viento · post-Otis 2023
Baseline Otis 2023
Cat 5 · 270 km/hSostenido · ráfagas documentadas
Diseño cladding
Mín 250 km/hPost-Otis · obligatorio marina
Vidrios fachada sur
Impacto grado misilASTM E1996 · niveles D-E
Teja árabe
Calcular para succiónNo solo gravedad · clips + mortero
Paradoja
Masa pesada + cladding flexibleSismo quiere masa · viento quiere ligereza
Drenaje · hidrología
Precipitación diseño
316 mm / 24 hrsMáximo registrado octubre
Captación potencial
600 m³/año500 m² × 1,200 mm · cisterna pluvial separada
Drenes interceptores
Arriba de cortesObligatorio · protección taludes
Dren francés
Detrás cada muroObligatorio · evita empuje hidrostático
Infiltración
Natural · NO en pendientesArt. 51 · pozo absorción aguas tratadas
Vaguada E-W
Flujo natural en el lote131m oeste · 155m este · diseñar canales
Cimentación
Zapatas corridas piedra
60-110 cmSi geotécnico confirma roca · 1 o 2 niveles
Profundidad mínima
80 cmEmpotramiento en roca sana
Concreto fc'
200 kg/cm²Estándar local
Acero fy
4,200 kg/cm²Estándar NTC
Losas mínimas
10 cmRebar 3/8" a 30 cm
Muros contención
Máx 6m por tramoArt. 55 PMDUA · escalonados
14 / Acto IV
Aerotermia, solar, sal, bioetanol
La villa se diseña para operar con consumos mínimos: cero gas en cocina (inducción), cero gas en agua caliente (aerotermia), cero cloro en alberca (electrólisis salina), 65% solar. Sin AC centralizado — los arcos, la masa térmica y la brisa marina lo reemplazan.
Flujos principales. AGUA: CAPAMA + pluvial → cisterna 20m³ → 3 usos (suites, alberca, espejo) → aerotermia → PTAR → reúso o absorción. ELECTRICIDAD: solar 12kWp + CFE net metering → inversores → tablero → iluminación/aerotermia/electrodomésticos + backup Powerwall. GAS: solo tanque portátil para parrilla exterior.
15 / Acto IV
Paleta Spanish Modern
Cal blanca, piedra braza del sitio, parota local, aluminio Duranodik negro, chukum negro en el agua. Lo vernáculo mexicano combinado con ingeniería contemporánea y materiales que resisten el mar durante décadas.
Cal blanca
Muros principales · arcos · fachadas
NHL 3.5 · transpirable · 50+ años
Chukum negro
Alberca · espejo · poza del árbol · baños
Resina natural · monolítico · 20+ años
Duranodik negro
Marcos ventanas · barandales · herrería
Anodizado Clase 1 · 18 micras · marino
Piedra braza
Pisos sociales · pilares arcos · muros
Del sitio · granito Xolapa
Parota
Deck · pisos suites · mesa comedor
Enterolobium cyclocarpum · madera local
Teja árabe
Techo N1 zona servicio norte
Barro local · uso parcial 30%
Concreto aparente
Losas · escaleras · isla cocina
fc' 200 · cimbra aluminio
Microcemento
Pisos interiores secos · muros
Pegaduro · pigmentado tipo chukum
16 / Acto IV
Técnicas y materiales
para construir mejor, por menos.
Veintiún estrategias reales para que la villa resulte más asequible, más durable y más barata de operar. Algunas se verifican en las MIAs vecinas del corredor, otras están en códigos internacionales, y otras son lógica de sentido común del buen construir tropical. Nada aquí es un truco — es oficio.
Cimentación y estructura
SEIS TÉCNICAS · APROVECHAN LA ROCA Y EL MATERIAL DEL SITIO
01
Zapatas corridas sobre roca
Principio
Cuando la roca competente está cerca de la superficie, no hacen falta pilas ni pilotes. Se cimenta con zapatas corridas apoyadas directamente sobre el sustrato rocoso.
Aplicación en la villa
El Complejo Xolapa (granito–granodiorita) que aflora en el corredor permite cimentar con zapatas convencionales en lugar de cimentación profunda. Menos concreto, menos acero, menos tiempo.
Verificación
MIA Casa Navegantes (12GE2022TD078, Lote 5 Mz F) y MIA Punta Sirena (12GE2024TD041) documentan zapatas corridas de mampostería de piedra sobre roca somera en el mismo corredor.
02
Piedra braza del mismo sitio
Principio
La roca fragmentada durante la excavación se reúsa como mampostería estructural y acabado. Se ahorra material de construcción + costo de retirar escombro + costo de traer piedra de fuera.
Aplicación en la villa
Los muros de contención, pilares de los arcos, pisos exteriores y arranque de zapatas usan piedra braza extraída del mismo lote. El 'desperdicio' de excavación se convierte en acabado.
03
Fragmentación con martillos hidráulicos
Principio
Alternativa a voladura con explosivos. No requiere permiso SEDENA, es más lento pero más barato en trámites y seguro para viviendas vecinas.
Aplicación en la villa
MIA Punta Sirena documenta este método como estándar en el corredor. Evita el trámite complejo de explosivos y los riesgos de daño a predios colindantes.
04
Gaviones escalonados para contención
Principio
Jaulas de malla de acero rellenas con piedra del sitio. Material (piedra) = gratis. Mano de obra dominante del costo. Drenan naturalmente por su porosidad.
Aplicación en la villa
Alternativa a muros de concreto armado en taludes laterales. El Reglamento de Construcción BM Art. 14 permite muros de piedra hasta 6 m de altura, escalonados por tramos.
05
Shotcrete sobre talud natural
Principio
Concreto proyectado con malla electrosoldada o fibras. No requiere cimbra, se lanza directo contra la roca. Protege taludes expuestos cumpliendo PMDUA Art. 55 (prohíbe cortes expuestos).
Aplicación en la villa
Para los taludes detrás del N3 (norte, en contacto directo con el cerro) y laterales donde la excavación deja roca viva. Acabado texturado natural.
06
Losa de vigueta + bovedilla EPS
Principio
Sistema tradicional mexicano de viguetas pretensadas con bovedillas de poliestireno o cerámica. Menor peso que losa maciza = menor acero y cimentación.
Aplicación en la villa
Losas de entrepiso N1–N2 y N2–N3. Ligereza reduce carga sísmica en zona D. Aislamiento térmico del EPS adicional.
Verificación
MIA Casa Navegantes documenta este sistema con bovedilla de EPS como opción económica estándar.
Envolvente y muros
CINCO TÉCNICAS · MATERIAL CORRECTO EN EL LUGAR CORRECTO
07
ICF · Insulated Concrete Forms
Principio
Cimbra perdida de poliestireno expandido + concreto armado colado en obra. Se cimbra y se aísla en una sola operación. Resistencia a impacto y sísmica alta.
Aplicación en la villa
Muros perimetrales exteriores donde aplique. Aislamiento R-25 reduce consumo eléctrico de climatización. Compatible con acabado de cal hidráulica por fuera.
Verificación
Sistema estandarizado (Fox Blocks, Nudura, ICF en México). Usado en viviendas de zonas costeras con tolerancia a huracanes.
08
Cal hidráulica NHL 3.5 en lugar de pintura
Principio
Acabado transpirable que no se pela. Se repara con más cal — el color integral, no superficial. Vida útil documentada de más de 50 años en edificios históricos europeos.
Aplicación en la villa
Muros exteriores de todas las fachadas en cal blanca (ref. Hotel Encanto, Casa Wabi). Sin repintado cada 3–5 años como la pintura vinílica común.
09
BFRP · Basalt Fiber Reinforced Polymer
Principio
Refuerzo de basalto en lugar de acero para elementos expuestos a salinidad. No se oxida. Mayor costo inicial que varilla, pero elimina costo de mantenimiento y reparaciones por corrosión a 20+ años.
Aplicación en la villa
Uso selectivo: losa superior terraza N1, borde alberca, borde espejo, pretiles expuestos al aerosol marino. El resto con acero convencional + FerroGard.
Verificación
Material emergente pero documentado en código ACI 440.1R. Empresas como MST-Bar o Mateenbar distribuyen en México.
10
Diseño para minimizar vidrio caro
Principio
Vidrio de impacto Cat. 5 (resistencia a huracán 250 km/h) es costoso por m². Minimizarlo donde no aporta vista reduce el gasto mayor de la envolvente.
Aplicación en la villa
Muros sólidos al norte (sin vista, solo cerro). Vidrio piso-techo únicamente en fachada sur (hacia Pacífico) y en el óculo del Hall. El resto con ventanas puntuales.
11
Arcos prefabricados · un molde, catorce arcos
Principio
Diseñar los 14 arcos (7 en N2 + 7 en N3) con la misma geometría permite fabricar un solo molde y reutilizarlo. Economía de escala en prefabricación.
Aplicación en la villa
Los arcos se cuelan en taller con concreto autocompactante, se transportan y se montan. Acabado pulido o estucado con cal. Posible fabricación local en Acapulco.
Cubiertas y acabados
CUATRO TÉCNICAS · MONOLITICISMO + MATERIAL NOBLE LOCAL
12
Teja árabe solo en zona visible
Principio
El Reglamento de Construcción BM Art. 24 exige que la mayoría del techo sea inclinado con teja, barro, palapa o madera, permitiendo hasta 30% plano (como terraza). Usar teja solo donde realmente se ve.
Aplicación en la villa
Teja árabe en la franja norte del techo de N1 (visible desde la calle y desde abajo hacia el cerro). Losa plana tratada como terraza en N1 sur y techo de N2.
Verificación
Reglamento Construcción BM Art. 24 permite hasta 30% de techo plano. Debe negociarse con el Comité el porcentaje exacto.
13
Chukum para pisos mojados e impermeabilización
Principio
Estuco mesoamericano tradicional (resina de Havardia albicans + cal). Monolítico, sin juntas, impermeable. Una sola aplicación hace piso + impermeabilización.
Aplicación en la villa
Pisos de baños, alberca (cuenca), espejo de agua, poza del Hall del Árbol. Alternativa a sistema mosaico + impermeabilizante independiente.
Verificación
Material tradicional maya, aplicado por chukumeros artesanales en Yucatán y extendido a todo el sureste mexicano.
14
Concreto con ceniza volante (20% del cemento)
Principio
Sustituir parte del cemento Portland por ceniza volante reduce costo por m³ y mejora resistencia a largo plazo. Más denso, más impermeable, más resistente al ataque de cloruros marinos.
Aplicación en la villa
Todos los concretos estructurales de la villa. Normado por ASTM C618. Disponible en concreteras de Acapulco.
Verificación
Práctica documentada en códigos internacionales (ACI 318) para estructuras expuestas a ambiente marino.
15
Parota local para carpintería y madera vista
Principio
Enterolobium cyclocarpum crece en el corredor. Más barata que maderas importadas (roble, teca) y con densidad y color propios del carácter tropical.
Aplicación en la villa
Deck de la alberca, mesas de comedor interior y exterior, puertas principales, closets, marcos de puertas ocultas. Acabado con aceite natural (no barniz).
Verificación
Árboles adultos con DAP > 50 cm son inamovibles por el Reglamento de Ecología BM Art. 22. Madera proviene de aprovechamientos autorizados.
Sistemas pasivos
SEIS TÉCNICAS · EL AHORRO DE VERDAD ESTÁ EN LA OPERACIÓN
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Ventilación cruzada brisa SSW → arcos → norte
Principio
La brisa marina entra del suroeste durante el día (10am–7pm) y el terral baja del cerro en las noches. Los 7 arcos de N2 funcionan como captadores de venturi que aceleran el flujo.
Aplicación en la villa
Sin AC centralizado. Se deja tubería pre-instalada para mini-splits en suites como opción futura. Diseño para no necesitarlos.
Verificación
Datos climáticos de Estación La Sabana #12183 (CONAGUA) documentan brisa SSW 10–15 km/h de día.
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Masa térmica del cerro en N3
Principio
N3 está parcialmente enterrado en el costado norte contra el cerro. La masa rocosa mantiene temperatura constante ~24°C todo el año sin intervención mecánica.
Aplicación en la villa
Las suites de visita, el spa, y los cuartos de staff en N3 son naturalmente frescos en verano. Ideal para descanso sin ruido de equipos.
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Arcos como parasol estacional automático
Principio
Por geometría: en verano el sol está alto (altitud 86° al mediodía en solsticio) y los arcos dan sombra. En invierno el sol está más bajo (50°) y pasa debajo del arco, calienta los espacios interiores.
Aplicación en la villa
Climatización pasiva sin persianas motorizadas, sin brise-soleil dinámicos, sin mantenimiento. La geometría hace el trabajo.
Verificación
Cálculo geométrico directo basado en latitud 16.81°N y declinación solar anual.
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Aerotermia en lugar de gas + resistencias
Principio
Bomba de calor aire-agua para agua caliente sanitaria y calentamiento de alberca. Un equipo COP típico 3.5–4.5 genera ~4 kWh de calor por cada 1 kWh eléctrico consumido.
Aplicación en la villa
Reemplaza boilers de gas (infraestructura de gas natural, tanques estacionarios, mantenimiento). Reemplaza resistencias eléctricas (consumo ~3× mayor).
Verificación
Tecnología estandarizada. Equipos con certificación Eurovent, disponibles en Daikin, Mitsubishi, Baxi.
20
Solar fotovoltaica con medición bidireccional
Principio
Paneles en techo N2 orientado sur con inclinación optimizada para latitud 16.8°N. Net metering permite inyectar excedentes a CFE y cobrar contra consumo nocturno.
Aplicación en la villa
Entre 10 y 14 kWp instalables en techo N2 (depende de área disponible tras restar palapa/teja). Cubre fracción importante del consumo anual.
Verificación
Irradiación promedio de Acapulco: ~6 kWh/m²/día (CONUEE). Net metering regulado por CFE según Contrato de Interconexión.
21
Cocina de inducción · cero gas
Principio
Sin gas en cocina elimina: tanque estacionario visible, tubería de cobre/flexible, detectores de fuga, revisión anual de seguridad, riesgo de fuga.
Aplicación en la villa
Parrilla de inducción profesional + horno eléctrico. Única fuente de gas en la villa: tanque portátil de 30 kg para la parrilla exterior de la explanada.
Verificación
Equipos de inducción profesional (Bosch, Miele, Wolf) de potencia comparable a gas comercial.
Paleta de materiales
SEIS MATERIALES NOBLES · ESPECIFICACIONES TÉCNICAS REALES
Cal hidráulica NHL 3.5
acabado muros exteriores
Norma: EN 459-1 (NHL = Natural Hydraulic Lime)
Color: blanco cálido natural
Vida útil: 50+ años documentada en Europa
Reparación: con más cal, no cambio total
Proveedor MX: importación España (St Astier) o productores regionales
Color: blanco cálido natural
Vida útil: 50+ años documentada en Europa
Reparación: con más cal, no cambio total
Proveedor MX: importación España (St Astier) o productores regionales
Piedra braza del sitio
mampostería + pisos exteriores
Origen: roca fragmentada de la excavación del propio lote
Tipo: granito–granodiorita del Complejo Xolapa
Uso: muros de contención ciclópeos, pilares arcos, pisos
Proceso: fragmentación con martillo hidráulico + mampostería con mortero de cal
Tipo: granito–granodiorita del Complejo Xolapa
Uso: muros de contención ciclópeos, pilares arcos, pisos
Proceso: fragmentación con martillo hidráulico + mampostería con mortero de cal
Chukum
pisos mojados + alberca + espejo
Composición: resina de árbol chukum + cal + polvo de mármol
Aplicación: 2 capas de 1.5 cm, pulido final
Impermeabilidad: monolítico, sin juntas
Proveedor: artesanal · chukumeros del sureste mexicano
Acabado: mate natural o pulido a plato de diamante
Aplicación: 2 capas de 1.5 cm, pulido final
Impermeabilidad: monolítico, sin juntas
Proveedor: artesanal · chukumeros del sureste mexicano
Acabado: mate natural o pulido a plato de diamante
Aluminio Duranodik negro
marcos + barandales + montantes
Proceso: anodizado Clase 1 mínimo 18 micras
Color: bronce profundo / negro neutro
Resistencia: marina certificada (ambiente C4/C5)
Proveedor MX: Cuprum, Indal, Arkos con certificación Qualanod
Color: bronce profundo / negro neutro
Resistencia: marina certificada (ambiente C4/C5)
Proveedor MX: Cuprum, Indal, Arkos con certificación Qualanod
Parota (madera local)
deck + carpintería + mesa comedor
Especie: Enterolobium cyclocarpum
Origen: aprovechamiento forestal Guerrero con autorización SEMARNAT
Densidad: 450–600 kg/m³ (semidura)
Acabado: aceite de tung o linaza · nunca barniz
Árboles DAP > 50cm en el sitio: inamovibles por Reg. Ecología BM Art. 22
Origen: aprovechamiento forestal Guerrero con autorización SEMARNAT
Densidad: 450–600 kg/m³ (semidura)
Acabado: aceite de tung o linaza · nunca barniz
Árboles DAP > 50cm en el sitio: inamovibles por Reg. Ecología BM Art. 22
Teja árabe cerámica
cubierta franja norte N1
Tipo: árabe tradicional, curva
Color: barro natural · terracota envejecido
Cumplimiento: Reg. Construcción BM Art. 24 (techo inclinado predominante)
Cobertura: franja de servicio norte de N1 (visible desde calle + cerro)
Proveedor: productores locales de barro en Guerrero y Puebla
Color: barro natural · terracota envejecido
Cumplimiento: Reg. Construcción BM Art. 24 (techo inclinado predominante)
Cobertura: franja de servicio norte de N1 (visible desde calle + cerro)
Proveedor: productores locales de barro en Guerrero y Puebla
Lo que necesitas verificar antes de cimentar
Las MIAs vecinas (Casa Navegantes y Punta Sirena) documentan roca somera y suelo tipo Leptosol lítico en el corredor. Esto no sustituye un estudio geotécnico propio. Tu arquitecto debe contratar un mínimo de tres sondeos (respaldo N1, plataforma N2, borde N3) con ensayo SPT o presiómetro, más un estudio MASW o H/V para obtener el Vs30 requerido por NTC-Sismo 2023. El PRODISIS de CFE genera el espectro de diseño sísmico para las coordenadas exactas del lote. Sin esto, el cálculo estructural queda sujeto a supuestos no validados.
Referencias normativas citadas en esta página
Reglamento de Construcción Brisas Marqués (feb 2022): Art. 7 (COS 30%), Art. 9 (protección vista), Art. 14 (muros de contención ≤6 m), Art. 18 (cisterna ≥20 m³), Art. 24 (techos). Reglamento de Ecología Brisas Marqués (feb 2022): Art. 20 (especies prohibidas), Art. 22 (árboles inamovibles). PMDUA Acapulco 2020: Art. 55 (pendiente >45%). MIA Casa Navegantes: 12GE2022TD078 (SEMARNAT, pub. nov 2022). MIA Punta Sirena: 12GE2024TD041 (SEMARNAT, 2024). NTC-Sismo 2023 y PRODISIS-CFE. Todas las normas son públicas y verificables.
17 / Acto V
Plan de ejecución
36 meses desde la constitución de la Persona Moral hasta la primera renta de huéspedes. Cuatro fases que se traslapan intencionalmente — la MIA ambiental se inicia durante pre-proyecto porque toma 6 meses, la licencia municipal se tramita durante construcción temprana.
Cronograma visual
Pre-proyecto 4 meses · diseño + permisos 7 meses · obra principal 21 meses · amueblado 3 meses. Los puntos blancos son hitos críticos intermedios.
Detalle por fase · click en cada una
Fase 0
Pre-proyecto
Fase 1
Diseño ejecutivo + permisos
Fase 2
Obra · casa principal
Fase 3
Operación + marketing
Fase 0 · 3-4 meses · $400K MXN
Pre-proyecto
Hitos
- Constituir Persona Moral (S.A.S. · recuperar IVA)
- Contratar despacho BIM Level 500 (local Guerrero)
- Topografía fina + mecánica de suelos
- Inventario dendrológico 528 árboles (NOM-059)
- MIA SEMARNAT inicio (3-6 meses de proceso)
- CAPAMA factibilidad hidráulica
- Resolver servidumbre BBVA con Notario No. 8
Riesgos · mitigación
Plazos fatales: MIA es 18 meses vigencia, hay que arrancar obra antes de que venza.
Fase 1 · 6-8 meses · $1.35M MXN
Diseño ejecutivo + permisos
Hitos
- Proyecto BIM LOD 500 completo (arquitectónico + estructural + MEP)
- MIA autorizada por SEMARNAT (o decisión de parar)
- Cambio de uso de suelo forestal (si aplica)
- Licencia municipal de construcción
- Aprobación Comité de Construcción BM
- Factibilidad hidráulica CAPAMA emitida
- Contratación estructural + MEP certificados
Riesgos · mitigación
Costo hundido si MIA se niega. Mitigación: MIA Punta Sirena como template + inventario dendrológico serio.
Fase 2 · 18-24 meses · $6.5-8.5M MXN
Obra · casa principal
Hitos
- Preparación + excavación + cimentación sobre granito
- Estructura N3 → N2 → N1 (descendente → ascendente)
- Albañilería + instalaciones (agua, luz, mecánica)
- Arcos + alberca + espejo + explanada
- Acabados finos + carpintería en sitio
- Paisajismo + jardín tropical + iluminación nocturna
- Pruebas de sistemas + start-up
Riesgos · mitigación
Temporada de lluvias Jun-Oct. Programar cimentación y estructura en secos (Nov-May). Huracán risk Sep-Oct.
Fase 3 · Permanente · arranque 2-3 meses · $1.5-2M MXN arranque
Operación + marketing
Hitos
- Amueblado + styling para fotografía
- Contratar gestión rental (Naya Homes, Coldwell, etc.)
- Onboarding plataformas (Airbnb, Booking, VRBO, directos)
- Activar Kookaburra Ocean Club · beneficios a huéspedes
- Shoot fotográfico profesional + video dron
- Primera temporada alta: Dic-Abril (México + SoCal + Texas)
- Tarifa objetivo: $28K-60K/noche según temporada
Riesgos · mitigación
Ramp-up ocupación. Realista: primer año 60-80 noches, maduro 130+ noches.
18 / Acto V
Seis referencias
arquitectónicas
El Hotel Encanto de Aragonés está a 282 metros, en la misma calle. Ese es el benchmark local de lujo contemporáneo en Brisas Marqués. De ahí salen las otras cinco referencias internacionales que definen el lenguaje de la villa — del Tadao Ando de Casa Wabi hasta los arcos de Amanzoe en Grecia.
01
Hotel Encanto
Miguel Ángel Aragonés · 2010 · 282 m NNE · misma calle
Benchmark de lujo arquitectónico en Brisas Marqués · muros cal blanca · volúmenes cúbicos · albercas infinity · precedente establecido
02
Casa Wabi
Tadao Ando · 2014 · Puerto Escondido · Oaxaca
Muros de concreto aparente en diálogo con naturaleza · largos umbrales · luz cenital · referencia para el tratamiento de la fachada norte
03
Villa Malaparte
Adalberto Libera · 1937 · Capri · Italia
Escalera exterior como gesto arquitectónico · volumen único sobre el mar · referencia para la escalera lateral de la explanada
04
Jade Mountain Resort
Nick Troubetzkoy · 2006 · Santa Lucía · Caribe
Suites sin cuarta pared abiertas al mar · piscina privada por habitación · referencia para la experiencia de las suites del N1
05
House on the Cliff
Fran Silvestre · 2013 · Alicante · España
Volúmenes blancos en ladera rocosa mediterránea · la villa se anda al acantilado · referencia estructural para cómo una casa se integra a pendiente fuerte
06
Amanzoe
Ed Tuttle · 2012 · Porto Heli · Grecia
Columnatas de piedra + pabellones separados · materialidad pétrea + cal · referencia para la columnata de 14 arcos